地震に強い家の特徴7選｜中古住宅の耐震費用や建て替え・耐震リフォームの選び方も解説

地震に強い家の特徴7選

地震に強い家には、共通する7つの特徴があります。

耐震等級3、あるいは3相当

耐震等級3は、住宅性能表示制度における最高等級です。

建築基準法で求められる耐震性能の1.5倍の地震力に対して倒壊・崩壊しないことを目安としており、消防署や警察署など防災拠点となる建物と同程度の耐震性が想定されています。

耐震等級	耐震性能の目安
等級1	建築基準法で求められる最低限の耐震性能
等級2	等級1の1.25倍の地震力に対し、倒壊・崩壊しにくい水準
等級3	等級1の1.5倍の地震力に対し、倒壊・崩壊しにくい水準

 

家づくりにおいては、等級3、あるいは等級3相当の取得を目指すことで、地震に強い家づくりにつながります。

地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良している

建物そのものが十分な耐震性を備えていても、地盤が弱ければ不同沈下や地震時の揺れによって被害が大きくなる恐れがあります。

そのため、地震に強い家づくりでは、土地の地盤の強さや地層の状態を調べ、建物を安全に支えられるかを確認する地盤調査が欠かせません。

建築基準法施行令第93条でも、地盤の許容応力度は原則として地盤調査の結果に基づいて定めることとされています（※）。

調査の結果、地盤が軟弱だと判明した場合は、表層改良・柱状改良・鋼管杭など、敷地条件に合った地盤改良を検討しましょう。

※〈出典〉建築基準法施行令 | e-Gov 法令検索

耐力壁が十分にあり、建物全体にバランスよく配置されている

耐力壁とは、地震や強風による横からの力に抵抗する壁のことです。

筋かいを入れた壁や、構造用合板などで補強した壁が代表例ですが、単に壁の量を増やすだけでは十分とは言えません。

重要なのは、必要な壁量を確保したうえで、建物の外周・内部を含め、各方向にバランスよく配置することです。

上下階の壁の位置関係や、建物全体のねじれにくさも考慮する必要があります。

一部の方向や片側に耐力壁が集中すると、地震時に建物がねじれる「偏心」が起こり、損傷しやすくなってしまうため注意しましょう。

しっかりした基礎で建物を支えている

基礎は、建物の重さや使用時に生じる荷重、地震・風などによる力を地盤へ伝え、建物を安定して支える重要な構造部分です。

耐力壁や柱を十分に強くしても、基礎に構造上問題となるひび割れ、鉄筋不足、施工不良、劣化などがあると、建物全体として必要な耐震性能を発揮できない恐れがあります。

地盤調査の結果、建物の規模・荷重、構造計画などをふまえて基礎を設計し、鉄筋コンクリート造のベタ基礎や布基礎などから適切な形式を選ぶことが欠かせません。

凹凸の少ないシンプルな平面形状である

地震に強い家を考えるうえでは、建物の形状も重要なポイントです。

長方形に近い、凹凸の少ない整った形状は、地震の力が建物全体に比較的均等に伝わりやすく、ねじれや力の集中を抑えやすい傾向があります。

一方、L字型・コの字型・複雑な多角形の建物は、凹んだ部分や張り出した部分に力が集まりやすく、部分ごとに異なる揺れ方をして損傷が生じることがあるため注意が必要です。

屋根や外壁などが過度に重くなく、重心が低い

建物は重いほど地震時に大きな慣性力を受けやすく、とくに高い位置に重さが集中すると揺れが大きくなります。

そのため地震に強い家では、屋根材・外壁材・設備などの重量を把握し、過度に重い仕様を避けながら、重心をできるだけ低く保つことが大切です。

重量のある屋根材を採用する場合は、その荷重をふまえて壁量や接合部、基礎を計画する必要があります。

軽量な屋根材を選ぶことだけが正解というわけではありませんが、建物全体の重量バランスを十分に考慮しましょう。

雨漏り・シロアリ・腐朽による構造材の劣化も対策している

耐震性能は、新築時だけでなく、長期にわたり構造材の健全性を保つことで維持されるものです。

雨漏りや結露によって柱・梁・土台が湿ると、木材の腐朽やシロアリ被害が進み、耐力壁や接合部が本来の強さを発揮できなくなってしまいます。

屋根・外壁・バルコニー・サッシまわりの防水施工をはじめ、床下換気、適切な通気層の確保、定期点検は、耐震性の維持にもつながると押さえておきましょう。

中古住宅の耐震性能はどう確認するか

「中古住宅を購入したものの、耐震リフォームをするべきか悩んでいる」「今住んでいる家は地震に強いのか知りたい」とお悩みの場合、以下の3つの方法で耐震性能を確認しましょう。

建築確認の時期を把握する

まず、建築確認済証や検査済証などを確認し、建築確認を受けた時期を把握します。

建築確認済証などが見つからない場合は、自治体の窓口や建築士に相談することも可能です。

以下の通り、建築確認の時期によって適用されている耐震基準が異なるため、どれに該当するのか確認しましょう。

建築確認を受けた時期	適用される主な基準	特徴
1981年5月31日以前	旧耐震基準	震度5程度の中規模地震を主な前提とした基準
1981年6月1日以後	新耐震基準	震度6強〜7程度でも、人命に危害を及ぼすような倒壊・崩壊を生じないことを目標とする基準
2000年6月以後 ※主に木造住宅	2000年基準	地盤に応じた基礎、接合部、耐力壁の配置バランスに関する規定を強化

 

旧耐震基準の住宅の場合、現行基準と比べて大地震への備えが十分ではないと考えられます。

1981年後半や1982年に完成した住宅でも、建築確認の時期によっては旧耐震基準に該当するため注意しましょう。

また、新耐震基準に該当する住宅でも、増改築の内容、施工状態、劣化の有無、壁の配置などによって耐震性は異なります。

劣化が見られないか確認する

目視だけで耐震性能を判断することはできませんが、気になる点はないか確認することはできます。

基礎や外壁のひび割れ、建具の開閉不良、床の傾き、雨漏りの跡、木部の腐朽、シロアリ被害の痕跡などが見られないか確認してみましょう。

基礎を横断するひび割れや斜め方向のひび割れ、段差を伴うひび割れ、欠損、鉄筋の露出などがある場合は、構造や地盤に問題が生じている可能性もあるため、早めに専門業者への相談が必要です。

専門家に耐震診断を依頼する

建物の耐震性を正確に知りたい場合は、建築士などに耐震診断を依頼します。

旧耐震基準の住宅、劣化が見られる住宅、増改築を予定している住宅では、購入前や工事前に耐震診断を受けることが重要です。

主な診断内容は次の通りです。

項目	主なポイント	診断結果で分かること
建物全体の耐震性	必要な強さに対して、建物がどれだけの耐力を持つか	大地震で倒壊する可能性の目安
耐力壁の量	地震の横揺れに耐える壁が十分にあるか	壁の量が不足していないか
壁の配置バランス	壁が建物の一部に偏っていないか	ねじれやすさ、特定方向への弱さ
基礎の状態	ひび割れ、鉄筋の有無、劣化など	建物を支える土台部分に不安がないか
柱・梁・土台の接合	金物の有無や接合部の状態	地震時に柱が抜けたり、接合部が外れたりしやすくないか
建物の劣化状況	腐朽、シロアリ被害、雨漏りなど	劣化によって本来の強度が落ちていないか
屋根・建物の重さ	重い屋根材の使用状況など	建物が重く、地震の揺れの影響を受けやすくないか
弱い場所・優先課題	壁不足の場所、劣化箇所、接合部など	どこから補強を検討すべきか
補強後の改善見込み	壁の追加、金物設置、屋根軽量化など	補強によって耐震性がどの程度上がる見込みか

※診断方法や確認範囲は、木造・鉄骨造・RC造、築年数、図面の有無、自治体の制度などによって異なります。

自治体によっては、耐震診断や耐震改修で利用できる補助制度を設けています。

対象条件や申請時期は自治体ごとに異なるため、工事を契約する前に確認しましょう。

今の家が地震に弱い場合の2つの選択肢

今の家の耐震性に不安がある場合は、「建て替え」と「耐震リフォーム」のどちらかを検討します。

築年数だけで判断せず、まずは耐震診断で建物の状態や必要な工事を確認したうえで選びましょう。

建て替えを選ぶメリットと向いているケース

建て替えは、既存住宅を解体し、現在の基準や暮らし方に合う家を新しく建てる方法です。

耐震性だけでなく、断熱性や間取り、設備までまとめて見直せます。

主なメリットは以下の通りです。

• 現行の基準をふまえ、耐震性を住宅全体で計画できる
• 基礎・構造・屋根・外壁・設備を一新できる
• 家事動線や収納、在宅ワークスペースなど、暮らしに合う間取りに変更しやすい
• 断熱性や省エネ性能も高めやすく、快適性の向上を期待できる
• 老朽化した配管・配線、水回りなどもまとめて更新できる

一方で、解体費用や仮住まい費用、引っ越し費用がかかる点には注意が必要です。

また、敷地条件によっては建て替えが制限されることもあるため、再建築の可否や建築できる規模を事前に確認しましょう。

再建築不可物件については、こちらの記事で詳しく解説しています。

〈関連ページ〉再建築不可物件はリフォームできるのか｜2025年の建築基準法改正についても解説

建て替えがおすすめなのは、次のようなケースです。

• 耐震補強の範囲が広く、改修費用が高額になる場合
• 基礎や柱、土台などの傷みが大きい場合
• 耐震性に加え、断熱性・設備・間取りも大幅に改善したい場合
• 二世帯化や老後の暮らしなどを見据え、住まい方を根本から変えたい場合
• 今後も長く住み続ける予定がある場合

 

家を建て替えるべきかお悩みの方は、こちらの記事もご覧ください。

〈関連ページ〉リフォームと建て替えどっちが得？違い・費用・迷った時の選び方まで解説

耐震リフォームを選ぶメリットと向いているケース

耐震リフォームは、基礎や壁、接合部などを補強し、地震時に倒壊しにくい状態を目指す工事です。

必要に応じて、耐力壁の追加、筋かい・金物の補強、基礎補強、屋根の軽量化などを行います。

主なメリットは以下の通りです。

• 建て替えに比べて、工事範囲や費用を抑えられる可能性がある
• 解体費用を抑えられ、仮住まいが不要または短期間で済む場合がある
• 耐震リフォームとあわせて、断熱・水回り・バリアフリー工事なども進められる
• 再建築が難しい敷地でも、既存住宅を活用できる可能性がある
• 思い入れのある部分を残しやすい

耐震改修では、国や自治体の補助制度を利用できる場合があります。

ただし、対象となる住宅や補助額、申請時期は自治体によって異なるため、契約・着工前に確認しましょう。

耐震リフォームがおすすめなのは、次のようなケースです。

• 耐震診断の結果、補強によって必要な耐震性を確保できる見込みがある場合
• 基礎や構造材の劣化が比較的少なく、建物を活用できる場合
• 今の家に愛着があり、できるだけ残して住み続けたい場合
• 間取りや設備に大きな不満はなく、耐震性を優先して改善したい場合
• 建て替え費用や仮住まい費用をできるだけ抑えたい場合

どちらを選ぶ場合も、まずは耐震診断を受け、補強で対応できる範囲と建て替えた場合の費用・性能を比較して判断しましょう。

【比較】中古住宅の建て替えと耐震リフォームにかかる費用

中古住宅の建て替えと耐震リフォームでは、必要となる費用に大きな差があります。

建て替えにかかる費用

国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査によると、住宅の建て替えにかかった費用の平均値は6,135万円、中央値は4,000万円となりました。

耐震性能だけでなく、断熱性能や間取り、住宅設備などを一新できる点がメリットですが、新たに家を建てることとなるため、費用が膨らみやすい点に注意が必要です。

〈出典〉令和7年度住宅市場動向調査 報告書｜国土交通省

耐震リフォームにかかる費用

耐震リフォームにかかる費用は工事内容によって大きく変わりますが、国土交通省の提示するモデルケースでは、築50年・2階建て・延べ面積約100㎡の木造住宅の耐震改修で約224万円です。

耐震リフォームは、建て替えに比べて初期費用を抑えやすい選択肢と言えます。

しかし、住宅の老朽化が進んでおり、耐震リフォーム以外にも大規模な改修が必要な場合は、将来の修繕費も含めて建て替えと比較しましょう。

家の状態によっては、建て替え費用との差が小さくなるケースもあるため注意してください。

〈出典〉住まいの耐震化　家族を思う、強い家 ～大地震に備える耐震改修～｜国土交通省

 

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〈関連ページ〉ライズクリエーションの3つの強み

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〈関連ページ〉お客様アンケート

地震に強い家に関するよくある質問

最後によくある質問にお答えします。

Q1.耐震等級3の家なら、どんな地震でも被害を受けませんか？

いいえ、耐震等級3の家であっても、被害を受ける可能性はあります。

耐震等級3は、建築基準法で求められる耐震性能の1.5倍の地震力に対して、倒壊・崩壊しないことを目安とする高い水準ですが、「一切損傷しない」ことや「地震後に補修なしで住み続けられる」ことまで保証するものではありません。

地震の規模や揺れ方、地盤の状態、建物の劣化状況などによって、外壁・内装・設備・家具などに被害が出る場合があると押さえておきましょう。

Q2.中古住宅は、1981年以後に建てられていれば耐震リフォームは不要ですか？

必ずしも不要とは言えません。

1981年6月以後に建築確認を受けた住宅は新耐震基準に該当しますが、現在の耐震性能を保証するものではないためです。

増改築の履歴、雨漏りやシロアリ被害、基礎・接合部の状態、壁の配置などによっては、耐震性が低下している可能性があります。

また、木造住宅では2000年に地盤・基礎・接合部・耐力壁の配置に関する規定が強化されています。

築年数だけで判断せず、図面や検査済証の有無、劣化状況を確認し、必要に応じて耐震診断を受けましょう。

Q3.耐震リフォームをするとき、住みながら工事できますか？

工事内容によって異なり、耐力壁の追加や金物の設置といった部分的な補強であれば、住みながら進められることがあります。

一方、基礎補強、広範囲の床・壁の解体、水回りや断熱改修を同時に行う場合などは、生活への影響が大きく、基本的には仮住まいが必要です。

Q4.耐震診断で建て替えと耐震リフォームのどちらがよいか判断できますか？

耐震診断は、建て替えと耐震リフォームを比較するための重要な判断材料となります。

壁の不足や配置の偏り、基礎・接合部の状態、腐朽やシロアリ被害などを確認し、必要な補強を把握できるためです。

ただし、診断結果だけで決めるものではありません。

耐震リフォームの費用に加え、断熱性、間取り、設備・配管の老朽化、今後の居住年数、再建築の可否などもふまえて検討することが重要です。

建物の傷みが比較的少なく、補強で安全性を高められるなら耐震リフォームがおすすめですが、構造材や基礎の劣化が大きく、ほかにも大規模な改修が必要な場合は、建て替えも含めて比較しましょう。

まとめ

地震に強い家にするには、耐震等級だけでなく、地盤、基礎、耐力壁の量と配置や建物の形状など、総合的に確認することが欠かせません。

中古住宅の場合は、建築確認の時期や劣化状況を確認し、必要に応じて専門家による耐震診断を受けましょう。

診断結果をもとに、補強で対応できるのか、建て替えが適しているのかを費用や将来の暮らし方とあわせて比較・検討してください。

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