〈新築と中古〉マンションを買うならどっちがいい？費用・ローン税金・価値を比較

マンション購入を検討している方にとって、新築にするのか中古にするのか悩みどころでしょう。

しかし、結局一体どちらにすればいいか分からないという方も多いはずです。

そこで、今回は新築マンションと中古マンションをいくつかの視点で比較します。

どちらを購入すべきかお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。  

 

 

 

新築・中古マンションの市場動向は？

 

「中古マンションの勢いがすごい」そんな情報を耳にすることも多いでしょう。

果たして、それは本当なのでしょうか？

まず、新築マンションの市場動向を見てみましょう。

不動産経済研究所の調べでは、2022年の全国の新築マンション戸数は7万2,967 戸（前年比−5.9％）と、2年ぶりに減少傾向にあり、首都圏に限ると前年比−12.1％減です。（参考：不動産経済研究所｜全国新築分譲マンション市場動向 2022年 ）

一方、中古マンションは、公益財団法人 東日本不動産流通機構のデータによると、2022年の成約件数は2年ぶりに前年を下回る35,429件、新規登録件数も170,388件と、2021年の161,474件から微増に留まっています。（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向 2022年）

確かに、2010年頃から高水準をキープしている中古マンション市場ですが、最近は物件数が急送しているというよりも、微増していると言った方が正しいでしょう。

新築・中古ともにコロナ禍の不景気や原油高による材料高騰などの煽りを受け、市場は縮小していますが、やはり新築マンションの方がその影響を大きく受けています。

ここで注目すべきなのが、売り出されている中古マンションの“築年数”。

2012年には平均18.97年だったのに対して、2022年に成約した物件の平均築年数は「23.33年」、新規登録された物件の平均築年数はなんと「28.16年」と、築30年に迫っています。（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向 2022年）

つまり、昔のようなマイホームに対する”新築信仰”がだいぶ薄れ、築年数よりも間取りや立地など、その他の条件を重要視する方が少ないということです。

 

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〈新築VS中古〉初期費用の違いは？

では、新築マンションと中古マンションでは、どのような違いがあるのでしょうか？

まずは、購入に必要な初期費用を比較してみましょう。

 

 

 

まず、物件価格は新築マンションの方が高いのが一般的ですが、中古マンションでも特に立地条件がいい場合は、郊外の新築マンションよりも高値で市場に出回るため、一概に「新築マンションが高くて中古マンションは安い」とは言い切れません。

物件代金の次に大きな額となるのが仲介手数料ですが、これは個人間の売買を不動産会社が仲介する際に発生するため、売主が法人である新築マンションは該当しませんし、中古マンションで売主が法人の場合も同様です。

仲介手数料の目安は、「物件価格 × 3% ＋ 6万円 ＋消費税」なので、価格のみで新築と中古を検討する場合は注意してください。

マンションに住む上で必ず支払わなくてはいけないのが、修繕積立金と管理費です。

まず、新築の場合は、月々支払われる修繕積立金がある程度貯まるまでに備え、修繕積立基金（修繕積立準備金）を支払います。

管理費も同様で、当面の間管理ができるように、管理準備金を支払います。

両方を合わせると40〜150万円程度になるため、必ず予算に入れておかなくてはいけません。

中古マンションの場合は、売主と日割分割して引き渡し日以降の金額を負担するだけなので、それほど大きな額にはならないでしょう。

一般的には、新築マンションの場合「物件価格 × 3〜6％」、中古マンションですと「物件価格 × 6〜10％」ほどの初期費用が必要とされているので、予算を検討する際は忘れずに算入してください。

 

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〈新築VS中古〉ローンの違いは？

マンション購入時には、多くの方が住宅ローンを利用するはずです。

融資を受けて物件を購入する際にも、新築と中古では少々違いがあります。

最も知っておかなくてはいけない点が、「中古マンションの方が審査が厳しい」ということ。

住宅ローンは、対象となる物件を担保に入れて相当額の融資を受ける仕組み。

しかし、築年数の古い中古マンションですと、物件の価値が新築よりも低いと判断され、融資可能金額の上限や、融資可能期間に影響してしまうのです。

ただし、中古マンションを検討中の方にも嬉しいニュースがあります。

2022年に税法が改正され、古い中古マンションを購入した場合も、ほとんどのケースで住宅ローン控除が利用できるようになったのです。

 

 

この改正によって、今後より中古マンション市場が拡大することも想定されています。

 

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〈新築VS中古〉税金の違いは？

マンション購入に際して、いくつかの税金を支払わなくてはいけません。

新築・中古問わず同額なものと、そうでないものがありますので、購入時にはそれぞれシミュレーションして予算に反映することをおすすめします。

 

不動産取得税

不動産取得税とは、マンションなどの不動産を購入した際に一括で収める税金です。

税額は以下のように算出します。

 

【不動産取得税（家屋）】＝ 家屋の固定資産税評価額 × 3%（2024年3月31日まで）
【不動産取得税（土地）】＝ 土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3%（2024年3月31日まで）

 

この税額は新築・中古で差はありませんが、算出の基準となる「固定資産税評価額」は中古物件の方が安くなりますので、必然的に税額も低くなります。

また、税軽減制度の内容に少々違いがあります。

 

 

 

一時的な支払いであるといってもまとまった額になりますので、事前に大体の金額を把握しておきましょう。

 

 

 

登録免許税

登録免許税は、不動産売買において登記手続き（所有者移転）行うために納める税金で、新築・中古問わず、本来の標準税率は、は「不動産の固定資産税評価額 × 2%」です。

ただし、一定の条件を満たしていれば、以下のような軽減を受けられます。

 

 

 

消費税

消費税の納税義務は、新築・中古の違いではなく、売主が法人か個人かによって異なります。

まず、土地は「非課税取引」に該当するため、全ての取引において消費税が課税されます。

家屋については、売主が100%法人である新築マンションを購入する際には必ず支払わなくてはならず、中古マンションですと売主が不動産会社など法人の場合のみ発生し、個人から購入する場合は支払う必要はありません。

 

 

 

固定資産税

固定資産税は、土地や家屋などの不動産を所有している限り、毎年支払わなくてはいけない税金です。

新築・中古で金額の差はなく、「不動産の固定資産税評価額 × 1.4%」が課税されます。

こちらも算出の基準となる「固定資産税評価額」は中古物件の方が安くなるため、税額に差が出る点が否めません。

ただし、2024年3月31日までに建設された新築マンションについては、新築時から5年間「1/2」に軽減され、認定長期優良マンションですと軽減期間が7年に延長されます。（参考：長期優良住宅認定制度の概要について 新築版）

中古マンションの場合でも、軽減措置がない訳ではありません。

購入後に“長期優良住宅化リフォーム（耐震・省エネのいずれかが必須）“を行えば、固定資産税が1年間、2/3に軽減されます。（参考：長期優良住宅認定制度の概要について 増築・改築版）

 

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〈新築VS中古〉資産価値の違いは？

資産価値だけを見ると、やはり中古マンションの方が少々不利です。

なぜなら、マンション価格は築年数と密接に関わるからです。

 

（「公益財団法人 東日本不動産流通機構｜築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2021年）」を基に作成

 

上グラフの成約単価を見てみると、新築時から築6～10年で13%、築11〜15年で27%、築21〜25年で43％も価格が下がっていることが分かります。

つまり、これだけ築年数によって資産価値が変わるということです。

ただし、中古マンションが不利とは言い切れないのが難しいポイント。

中古マンションの方が立地条件のいい物件が多く、新築マンションは既に建設可能エリアが限られているため、立地に関しては選択肢が限られます。

そのため、好立地な中古マンションと、立地のあまり良くない新築マンションを比べると、その資産価値は逆転するケースも十分考えられるでしょう。

また、築25年を超えると価格の下落は安定するため、古いマンションは購入時から価値が大きく下がるリスクが少ない点はメリットです。

大切なのは、「住みたい場所に住みたい間取りの部屋を見つける」ということ。

残念ながら、資産価値ばかりに囚われ過ぎて、快適な暮らしという本来の目的を忘れてしまう方も少なくありません。

 

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結局「新築・中古」どっちを選べばいいの？

ここまで、いくつかの視点で新築マンションと中古マンションを比較しましたが、「結局どちらを選べばいいか分からない」という方もいるかもしれません。

そこで、ここでは「新築マンションに向いている方」と「中古マンションに向いている方」を紹介します。

ご自身のライフプランやご要望と照らし合わせて、ぜひ後悔のない物件選びを実現させてください。

 

 

 

 

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まとめ

新築マンション・中古マンション、それぞれ一長一短ありますが、大切なのは一部だけを見てどちらか決めてしまわないことです。

初期費用や税金、住宅ローンなど、それぞれについて違いを比較し、ご予算やご要望に合う物件を選びましょう。

結局どちらがいいか決めかねるという方は、まずプロへ相談してみるのがおすすめです。

私たち“ライズクリエーション”は、不動産会社としての知識と、建築会社としての経験の両方を兼ね備えているため、あなたにとって新築・中古どちらが適しているのかをアドバイスさせていただきます。

また、中古マンションを購入する際には、リノベーション費用も含めたトータルコストをご提案できる点もメリットです。

今まで培った経験を踏まえ、あなたの住まいに適したリノベーションプランをご提案します。

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