中古マンションをリノベーションする際に知っておくべき「17」の注意点
最近、中古マンションを購入してリノベーションする人が年々増えており、建築・住宅業界でも高い注目を受けています。
メディアで取り上げられることも多いため、“マイホーム＝新築”という今までの考え方だけではなく、“リノベーション＝理想の住まい”という考え方も主流になっているのです。
しかし、残念ながら実際にリノベーションして後悔する人がいるのも事実。
そこで、今回は中古マンションをリノベーションする際の注意点について、「物件選び」「リノベーション計画」「リノベーション工事」「リノベーション後」の４ステージに分けて、それぞれ詳しく解説します。
これから中古マンション購入を検討する方はもちろん、今お住まいの部屋をリノベーションしたいという方も、ぜひ参考にしてください。
コラムのポイント
・今、新築マンション購入と同じくらい「中古マンション＋リノベーション」を検討する人が増えており、首都圏から地方都市へ移住する人も少なくありません。
・中古マンションのリノベーションを成功させるためには、物件探しからリノベーション計画、工事に至るまで、その時々に合わせて注意ポイントを知っておくことが重要です。
・ライズクリエーションリノベでは、茨城県で中古住宅の物件探しから資金計画、設計・施工、アフターメンテナンスまでセットでご相談いただけるサービスをご提供しています。
Contents
今「茨城県」の中古マンション市場がアツい
中古マンションの市場は、2010年頃から徐々に拡大を続けており、特に首都圏を含んだ関東エリアでは、安定して売買がされています。
私たち“ライズクリエーション”のある茨城県のデータを見てみると、全住戸のうち約25％がマンション・アパートなどの共同住宅です。
公益財団法人 東日本不動産流通機構の調べによると、2022年に茨城県内で売買された中古マンションの平均築年数は「19.4年」というデータが出ており、まさにそろそろリノベーションを検討し始める時期を迎えている物件が多いことが分かります。
それに加えて、コロナ禍の2020年頃からリモートワークを取り入れた会社が増え、首都圏との交通アクセスがよい地方都市への移住者が増えており、コストパフォーマンスに優れた郊外の中古マンションを購入する人も多くいらっしゃいます。
ポイント
昨年2021年の移住者データを見てみると、転住者数が前年比で最も増加した都道府県が「茨城県」でした。
総務省のまとめでは、2021年の転入者が前年と比べて47都道府県別で最も伸びたのは、茨城県の3501人だった。2位は埼玉県の3394人、3位は神奈川県の3385人と続いた。
また、転入者が転出者を上回る「転入超過」となったのは全国で10都府県のみ。中でも、茨城県は7位で、9位山梨県、10位群馬県とともに、外国人を含む集計を始めた14年以降、初めて転入が上回るプラスに。そして、初のトップ10入りを果たした。
中古マンションの人気が高い理由は、いくつもあります。
- 新築マンションよりも格段に価格が安い
- 新築マンションよりも経年による資産価値低下のスピードが遅い
- 物件価格が安い分、リノベーションに予算を充てられる
- 未完成で売り出される新築マンションとは異なり、実際の物件を確認してから購入できる
このようなメリットがあるからこそ、今中古マンションを購入する人が増えており、特に若い世代の人を中心に、今まで主流であった“新築信仰”の人が減ってきているのです。
特に、地価が高く競争率の高い首都圏よりも、程よく自然に囲まれなおかつ生活の利便性が高い関東エリアの地方都市に注目が集まっており、不動産市場も盛り上がっています。
中古マンションのリノベーションをする際に知っておくべき注意点
中古マンションをリノベーションする際の注意点について言及しているサイトはたくさんありますが、実はその注意点は段階によって異なり、ステージに併せてポイントを抑えながら進めなくてはいけません。
そこで、ここでは「物件を選ぶステージ」「リノベーションの計画を立てるステージ」「いざリノベーション工事をするステージ」「リノベーションが終わった後のステージ」に分けて、それぞれ詳しく解説します。
STAGE① 物件選びの際の注意点
物件選びの際には、つい立地や間取りに目が行ってしまいますが、ポイントはそれだけではありません。
以下のポイントに注意して、物件をじっくり検討してください。
・共有部分の管理は行き届いているか
マンションの資産価値を決めるのは、何も専有部分だけではありません。
エントランスや駐車場、ゴミ集積所などの共有部分がどれほど管理されているかを、必ず確認しましょう。
また、管理費や修繕積立金の徴収が滞っていないかや、今までどれほど大規模改修工事が行われてきたかも重要ポイントです。
これらの情報は、不動産仲介業者を介して管理会社へ問い合わせられますし、物件を内覧する際に共有部の掃除が行き届いているかなどをご自身の目でチェックしてみてください。
・築年数が古い場合、専有部分のライフラインは更新されているか
マンションの室内につながる給排水管や電気配線は、共有部分と専有部分に分かれます。
各戸へ引き込まれる配管や配線は、大規模改修工事の際に見直されるはずですが、専有部分内については、区分所有者にその責任が委ねられます。
ですから、築年数が古い物件の場合、見た目はきれいでも配管や配線が老朽化している可能性は否めません。
いくらキッチンや浴室がリノベーションされていたとしても、その奥の配管や配線が古ければ、漏水・漏電事故が起きてしまうかもしれないのです。
ですから、築30年を越す古いマンションを検討する際は、今まで専有部内のライフラインがやりかえられているかも、きちんと確認することをおすすめします。
・断熱性能に問題はないか
最近のマンションは断熱性が重要視されており、結露などの心配はだいぶ軽減されていますが、築30年を超えるマンションの場合は、窓や壁内に結露が起きてしまう物件も少なくありません。
「それなら断熱リフォームをすればいいのでは」と考える人もいるかもしれませんが、窓や窓ガラス、玄関ドアは共有部とみなされ、区分所有者の一存で取り替えることはできません。
また、壁の断熱材を入れ替えたり追加する場合も、管理規定によっては許可されない可能性もあります。
つまり、マンションは戸建て住宅のように簡単に断熱改修することはできないため、内覧の際に壁や窓周りに水垂れやカビの跡がないかしっかり確認しましょう。
ちなみに、最近は設置が義務化されている24時間換気システムも、結露対策となりますので、そちらが完備されているか否かもチェックポイントです。
・インターネット環境は整っているか
今や私たちの生活に欠かせないインターネットですが、マンションの場合はその環境を個人で決めることができない場合もあります。
特に、ケーブルテレビや光ケーブルについては、区分所有者の意思で引き込み工事できないため、通信速度などが気掛かりの方は、購入前に確認しましょう。
また、通信会社の電波状況はエリアだけではなく物件によっても良し悪しが変わりますので注意してください。
・電気容量は上げられるかどうか
古いマンションの場合は、電気容量の上限が30A以下と少量で設定されている物件も珍しくはありません。
なぜなら、新築当時の一般家庭に必要だった容量が基準になっているためです。
しかし、家電の種類はどんどん増え、床暖房やIHクッキングヒーターなど、多量の電気を必要とする設備機器も一般的になったため、それでは生活が成り立たない可能性もあります。
電気容量を上げたくても、マンション全体の容量が決まっていれば、個々の都合で契約を変えることはできません。
STAGE② リノベーション計画の際の注意点
納得のいく物件が見つかったからと言っても、まだ注意しなくてはいけないことはたくさんあります。
いざリノベーション計画を立てる際には、以下の点に気をつけましょう。
・信頼できる施工会社かどうか
残念ながら、リノベーションを生業としている会社の中には、利益最優先で顧客満足に重きを置いていないところがあるのは事実です。
そのため、まずは信頼できる会社が見つけることがリノベーション成功のカギを握っていると言っても過言ではありません。
会社選びのポイントは、「施工事例が物件のスタイルと合っているか」「どれだけ現場にコミットしてくれるか」。
戸建住宅とマンションでは、リノベーション工事の材料や施工方法に違いがありますし、新築専門の施工会社ではリノベーションに臨機応変に対応できない可能性もあります。
全国規模でリノベーションを手がけている大きな会社が悪いわけでは決してありませんが、状況に合わせてすぐに現場スタッフが駆けつけてくれる“地元密着型”の会社がおすすめです。
まずは気になる会社の施工事例を見て、あなたのイメージと合うかを見極めて見ましょう。
・水回りの移動は可能かどうか
マンションの場合は、築年数問わず水廻り（キッチン、バスルーム、トイレ等）が大幅に移動できない場合も少なくありません。
もちろん、その見極めは施工会社が行いますが、理想のプランがある人は、それが100％叶わない可能性があることも念頭におきましょう。
また、梁や柱だけではなく、物件によっては間仕切り壁も構造躯体になっている可能性もあり、それらには一切手をつけてはいけません。
・管理規約による仕様の制限はないか
ハイグレードのマンションを中心に、管理規約によって床材などの仕様が決められていることも少なくありません。
これは、物件全体の資産価値を下げない目的や、生活音による騒音トラブルを避ける目的があります。
ですから、リノベーションのプランニングをする際には、管理規約の内容を確認し、必ずそれを遵守しましょう。
稀に、「専有部内のことだからバレないでしょう」と安易に考えてしまう人もいますが、万が一管理組合に指摘された場合は、速やかに是正しなくてはならなくなります。
水廻りの位置についても決められている場合もあるので、そちらも併せて確認しましょう。
・将来的に売却・賃貸にする可能性はあるのか
“終の住処”として住み続けるつもりの人や、将来はお子さんに引き継ぐつもりの人ですと、思う存分プランを検討していただけます。
しかし、近い将来売却や賃貸に出すことを視野に入れている場合は、間取りをできるだけスタンダートにしておくと良いでしょう。
なぜなら、個性的な間取りはどうしても住む人を選んでしまうため、売却成立までに時間がかかったり、空室になってしまう傾向があるからです。
・あと何年くらい住むつもりか
デザインや設備機器、内装材を選ぶ際には、あと何年くらい住むつもりなのかを念頭に置いて選んでください。
なぜなら、間取りと同様にデザインなども人によって好みが分かれるから。
個性的なデザインにしすぎると、いざ売却や賃貸にする時に、相手の抱く印象を左右してしまいます。
ただし、15年ほど経てば設備機器も寿命が近づき、そろそろ次のリノベーションを検討する時期に入るため、それ以上長く住む場合はお好きなデザインや機能のものを選んでも良いでしょう。
STAGE③ リノベーション工事をする前の注意点
リノベーション計画が固まったら、あとは滞りなく工事をしてもらうだけですが、いざ工事にかかる際にも気をつけなくてはいけない点があります。
それは、「管理組合やご近所への配慮」です。
- 管理組合から工事の承認を得るにはどのくらいの日数がかかるのか
- 共有部の養生に関する決まりはないか
- 工事時間や工事車両の敷地内駐車に制限はないか
- 近隣への挨拶は済ませたか
まず、マンションでリノベーション工事をする場合、大抵の物件では必ず事前に工事計画資料を管理組合に提出しなくてはいけません。
書式は様々ですが、工事内容や仕様、工程などを報告するのが一般的です。
この内容を組合が確認し、規定違反はないかなどを審査します。
物件にもよりますが、最低でも承認を受けるまでに1〜2週間はかかるため、工事時期を決める際はこの日数も加味しましょう。
その他にも、エントランスホールやエレベーター、共用廊下に汚れやキズをつけないための養生をしなくてはいけないことがほとんどで、それについてもどこまでどのようにしてくれるか、施工会社に確認しましょう。
また、管理組合によっては、軽作業を含めた全ての工事ができる曜日・時間帯が厳格に決められていたり、工事車両を停められる場所が限定されていたりするため、事前に管理室などとの打ち合わせしておくことは不可欠です。
そして、何よりも大切なのが、近い世帯への工事前挨拶です。
一般的な施工会社であれば、最低でも上下左右の部屋へ挨拶をしてくれますが、オーナーとして別途で挨拶に回れば、多少工事音がうるさくても、穏便に住む場合がほとんどでしょう。
STAGE④ リノベーション後の注意点
リノベーションが無事に終わって、「これから新しい暮らしが始まる！」となっても、必ず以下のポイントには注意してください。
・アフターメンテナンスや工事保証はどうなっているか
2020年の民法改正によって、リノベーションの施工会社には最長で10年の「契約不適合責任」が課せられます。
そのため、水漏れなど見えない部分の不具合があったとしても、それを法に則って是正してもらえるようになりました。
参考：一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会｜住宅リフォーム標準契約約款 改定のポイントについて
それに加えて、独自の保証サービスやアフターサービスを設けている会社も少なくないため、それらについても必ず確認し、どのような場合は補償対象内になるかしっかり把握しておきましょう。
・いざという時どこに連絡すればいいか分かっているか
故障や不具合などが起きた場合、内容によっては一時を争う事態に発展しかねません。
例えば、水漏れの場合は発見や処置が遅れると、下階の部屋へ迷惑をかけてしまい、訴訟などにまで話が大きくなる可能性もあるのです。
そのため、どのような場合にどこに連絡すればいいかを把握しておくことは重要です。
工事引き渡しの際に、施工会社へ緊急連絡先を聞いておくのも良いでしょう。
また、引き渡し後に定期点検サービスをしてくれる会社だとより安心です。
・きちんとリノベーションに関する資料がそろっているか
リノベーションは、「工事が終わったらおしまい」ではありません。
その後、いつ不具合が起きるかわかりませんし、次のリノベーションをする際に、見えない部分がどうなっているか把握しておく必要があります。
ですから、最低でも以下の資料はきちんと保管しておきましょう。
- 施工会社の見積書（最終版）
- 工事請負契約書（契約請書）
- あれば工事保証書
- あればプラン図
- 管理組合への申請書類の写し
- 設備機器、内装材などの説明書および保証書
これらをきちんと保管していないと、故障などが合った場合速やかに修理手配ができませんし、いざ売却する際にも次のオーナーにとって不親切です。
物件を長持ちさせるためには欠かせない資料なので、工事が終わってもすぐに捨てないようにしましょう。
おしゃれなマンションリノベーションプラン紹介
中古マンションをリノベーションする際には、せっかくならデザインにもこだわりたいですよね。
私たち“ライズクリエーション”では、４つのプランをご用意しています。
デザインテイストが全く異なる４種類から、ぜひお好みのデザインをお選びください。
PLAN① VILLA Resort(ヴィラ・リゾート)
オープンキッチンを中心にしたLDKが特徴的なこちらのプランなら、ご家族だけはなくご友人を招いたホームパーティも開催できます。
会話を楽しみながら料理したい人や、ワイワイと大人数で楽しい時間を過ごしたい人におすすめです。
PLAN② Modern Classic（モダン・クラシック）
シンプルな中にもモダンなテイストをプラスしたプランで、お客様のニーズに幅広くお応えできる柔軟なデザインの提案や、家具のセレクトまでお手伝いさせていただきます。
すっきりとした生活感のない生活を過ごしたい人におすすめです。
PLAN③ Vintage（ヴィンテージ）
ダークなウッドやレンガで、流行りのヴィンテージインダストリアルデザインを取り入れたプランです。
マットブラックなドアや照明でアクセントを効かせ、無骨でクールな印象に仕上げています。
“男前”なでデザインがお好きな人におすすめです。
PLAN④ Natural Wood（ナチュラル・ウッド）
随所に無垢材を取り入れて、“木”の持つ温もりで溢れたナチュラルなプランです。
現代の生活様式に合わせて「和」と「洋」をバランスよくミックスし、落ち着きや高級感漂うお部屋に仕上がります。
まとめ
“夢のマイホーム”の購入を検討する際、今や中古マンション＋リノベーションは新築マンション購入と並ぶほど主流の選択肢です。
しかし、リノベーションは新築とは異なる注意点がたくさんあり、それを熟知した会社に任せなくては、大きなトラブルに発展しかねません。
また、残念なことに、イメージしていた間取りやデザインにならなかったと後悔する人も。
だからこそ、自分の好みのデザインでおしゃれにリノベーションしたいという人には、物件選びからリノベーションまで一括して請け負う業者に相談するのがおすすめです。
私たち“ライズクエーション”が、皆さんの物件探しからローン相談、リノベーションの設計・施工、アフターサービまで安心してお任せいただけます。
茨城県で中古マンションのリノベーションはライズクリエーションの“ワンストップ”で！
ライズクリエーションは、リノベーションするための中古戸建てや中古マンション探しからサポートが可能です。
希望のリノベーションに適した中古住宅探しのアドバイスから、リノベーションの設計施工・アフターサービスまでトータルでサポートいたします。
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監修者情報
株式会社ライズクリエーション ライズクリエーション編集部
株式会社ライズクリエーションは、「お客様とともに住まいづくりをする」という想いから、お客様に様々なご提案をさせていただき、住空間を楽しんでいただけるようなお手伝いをいたします。
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