マンションリノベーションのデメリットを知れば怖くない！対策を解説

 

年々、その件数を増やしているのがマンションリノベーションです。

中古マンションを購入してご自宅用にリノベーションするケースだけではなく、不動産会社などがリノベーション済み物件として再販するケースも増えています。

しかし、残念ながらマンションをリノベーションして後悔してしまう方も少なくありません。

そこで、今回はマンションリノベーションのデメリットについて詳しく解説します。

マイホーム計画を失敗しないためにも、デメリットとその対策を知っておくことは大切です。

これから中古マンションの購入を検討している方はもちろん、今のお住まいをリノベーションしたい方も、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

 

マンションリノベーションが増えている一方で“後悔”する方も

首都圏を含む関東エリアでは、中古マンションの市場が拡大を続けています。

2022年に東日本不動産流通機構が調査したデータによると、中古マンションの成約件数は2年ぶりに前年を下回ったものの、成約物件㎡単価は10年連続で上昇しており、2012年と比べると＋76.1％にまで上っています。

また、 成約物件価格も10年連続で上昇しており、ついに平均価格が4,000万円台へ突入しました。

（引用：公益財団法人東日本不動産流通機構）

 

ここで注目すべきなのが、取引された物件の築年数です。

2022年に新規登録された中古マンションの平均築年数は、28.16年と築30年に迫りつつあります。

そのため、残念ながらいざ購入してリノベーションをしてから、何か不具合が見つかるというケースも少なくありません。

また、物件選びの際にポイントを押さえなかったばかりに、「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまう方もいるのです。

2019年の公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センターによる調査では、戸建住宅・マンションのリフォームに関する相談問い合わせ件数が2009年の2倍以上にまで増えていることもわかっています。

（引用：公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）

 

このように、中古物件の市場が拡大していくとともに、それをリノベーションする際にトラブルが発生する件数も増えているということです。

ですから、後悔のないマンションリノベーションを実現させるためには、デメリットも理解し、それに対して注意することが重要となります。

 

 

 

マンションリノベーションで注意すべきデメリット８つとその対策

では、中古マンションをリノベーションする際のデメリットはどのような点でしょうか。

対策方法と併せて詳しく見ていきましょう。

 

その① 築年数によっては耐震性が不安

先ほど、首都圏で取引される中古マンションの平均築年数が約28年とお話しましたが、築40年を超えるマンションを購入もしくはリノベーションする場合は注意しなくてはいけません。

なぜなら、1981年に建築基準法の改正があり、建築物に求められる耐震性能が大幅に変更となったからです。

1981年5月以前に建てられた建築物は「旧耐震」と呼ばれ、震度5程度（中規模地震）に対して倒壊しない程度の耐震性能が義務化されていたのに対して、1981年6月以降に建てられた建築物は「新耐震」、震度6〜7（大規模地震）でも倒壊しない耐震性能を持っています。

つまり、建築確認された時期が1981年5月以前か1981年6月以降なのかは、そのマンションの耐震性を大きく左右するということです。

もう一点知っておかなくてはいけないのが、2005年に世間を騒がした「耐震強度構造計算書偽装事件」です。

分譲マンションやホテルなどの大規模建築物において、建築基準法で求められている耐震性能の半分以下しか強度がない物件がいくつも見つかり、大問題となりました。

それを受けて、2006年に再び建築基準法が改正され、建築確認・検査が厳格化されたり、構造計算書審査が義務化されたりしました。

そのため、築40年未満であっても、2005年以前に建てられたマンションを購入する場合は、きちんと耐震性に関する調査が済んでいるかを必ず確認しましょう。

また、既に大規模な耐震補強計画が立っている場合は、追加でまとまった修繕金を負担する可能性があるかどうかも事前に管理会社へ聞いてみることをおすすめします。

 

 

 

その② 共用部のメンテナンスが不十分

中古マンションを購入してリノベーションするにしても、今済んでいるマンションをリノベーションするにしても、まとまったお金をかけることには変わりません。

せっかく費用をかけて専有部内をきれいにしても、共用部のメンテナンスが不十分では資産価値は下がっていく一方です。

リノベーションする前に、必ず共用部の大規模修繕工事履歴を確認しましょう。

大規模修繕工事は、通常13～16年周期で行われることが多く、国土交通省が作成した長期修繕計画作成ガイドラインでは12年周期が推奨されています。

仕様や築年数にもよりますが、築15年以上経っているのに目立った修繕工事をしていない、もしくは築40年近いのに一度しか修繕工事をしていないマンションには注意しましょう。

また、エントランスやゴミ置き場などが手入れされていないマンションでは、せっかくリノベーションをしても外観の見栄えが悪く“勿体無い”と感じてしまうかもしれません。

 

 

 

その③ 思い通りの間取りが実現できない

マンションの専有部は、どんな理由があっても区分所有者個人の意思でリノベーションすることはできません。

そのため、思い描いていた理想の間取りが叶わないことも多いに考えられます。

個人で手をつけられない主な場所は以下の部分です。

 

• 玄関ドア
• 窓サッシ
• コンクリート梁・コンクリート柱型
• 排水管（古いマンションの場合）
• 構造体となっている間仕切り壁（古いマンションの場合）

 

玄関ドアや窓サッシは一見専有部のように見えますが、こちらも共用部に含まれます。

ですから、サイズ変更や移動はもちろん、同じ場所・同サイズでも取り替えることはできません。

コンクリート梁やコンクリート柱型も、換気ダクトを通すための貫通穴を開けたり、コンセント用電源配管を通すことも許されず、ビス１本を打ち込むことすら管理規約違反となります。

古いマンションにありがちなのが、下の階の天井裏に排水管が配管されているケースです。

その場合は、排水がスムーズに流れる勾配（傾斜）を確保しにくいため、水回りの大幅な移動はできません。

また、間仕切り壁の一部は構造体（コンクリート壁）になっている場合もあり、その場合は間取りの変更にも制限が生まれてしまいます。

このように、いくらフルリノベーションする予算があったとしても、それが実現できない可能性も少なくないのです。

 

 

 

 

その④ 専有部の配管・配線が古いまま

特に段階を追って部屋ごとに部分リノベーションをする際にデメリットとなるのが、隠蔽された設備配管や電気配線が古いままになりがちな点です。

電気関連のケーブルは、耐用年数が20〜30年と言われており、それを超えると熱的・電気的ストレスから漏電などの事故を招いてしまう恐れがあります。

また、古いマンションに使われている金属製（鉄管・鉛管・銅管）の配管は15〜20年程度が寿命です。

そのため、いくら表面的にきれいになっても、電気配線・設備配管がそのままでは、漏電や漏水を引き起こしてしまうかもしれません。

 

 

 

 

その⑤ 電気容量が上げられない

築30年を超えるマンションにありがちなのが、専有部の電気容量を上げられないというデメリット。

建てられた当時の生活様式を設定してマンション全体の電気容量を決めているため、各戸がそれぞれ電気容量を上げてしまうと、総量オーバーとなってしまうからです。

マンションによっては、30Aまでと決められているところもあります。

そうなると、オール電化はもちろん、IHクッキングヒーターや浴室乾燥機などがつけられない可能性も否めません。

今や私たちの生活に欠かせない電気ですので、特にご家族が多いご家庭は電気容量の制限がないかを確認しましょう。

1〜2人暮らし	30A ドライヤーや電子レンジなど使用電力が大きい家電製品は同時に使えない
2人暮らし	30～40A 乾燥機や食洗器などを使ったり、在宅ワークをする場合は少々不便
3人家族	40～50A
4人以上の家族	50～60A
オール電化	60A以上

 

 

 

 

その⑥ インターネット速度が遅い

古いマンションの場合、そもそも光ケーブルやケーブルテレビを引き込んでおらず、未だに電話回線を使ってインターネットをせざるを得ない物件もあります。

そのため、当然のことながらインターネットの速度は遅く、在宅ワークでオンライン会議をするような方はお仕事することもままなりません。

また、光ケーブルを引き込んでいたとしても、マンションに引かれた1本のケーブルを、各部屋に分配していれば、時間帯によっては多くの人が通信を行い、速度が急激に遅くなる可能性もあります。

 

 

 

 

その⑦ リノベーション後に建て替え計画が持ち上がった

平成14（2002）年に制定されたマンションの建替え等の円滑化に関する法律によって、旧耐震のマンションを中心に、建て替え計画が実行しやすくなりました。

そのため、2004〜2022年までで全国270棟ものマンションが建て替え済みもしくは建て替え計画が進行中です。（参考：国土交通省｜マンション建替えの実施状況 ）

マンションを購入してリノベーションをしたにもかかわらず、10年も経たないうちに建て替えとなってはせっかくかけた費用が水の泡になってしまいます。

国土交通省の調べによると、2021年時点で築30年を超える分譲マンションは249.1万戸もあるとされており、2041年には築40年を超える分譲マンション数が425.4万戸にまで上ることが予想されています。（参考：国土交通省｜築後３０、４０、５０年以上の分譲マンション戸数）

 

 

 

その⑧ リノベーション中に住居費が二重に

今お住まいのマンションをリノベーションする場合はやむを得ませんが、新たに中古マンションを購入してリノベーションする場合は、入居できるようになるまで、どうしても今のお住まいにかかる住居費に加えて、新居の住宅ローンを支払わなくてはいけません。

リノベーションの完工が遅くなればなるほど、家計への負担は大きくなってしまいます。

 

 

 

まとめ

中古マンションの市場が盛り上がっている中、併せてリノベーションを検討する方も増えています。

しかし、注意すべき点をチェックし忘れてしまうと、リノベーション後に後悔してしまうかもしれません。

特に築年数の古いマンションをリノベーションする際には、必ずポイントを抑えて検討しましょう。

「何から始めればいいか分からない」という方は、ぜひ私たち“ライズクリエーションリノベ”へご相談ください。

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