実家が空き家になったらどうする？最初にすることと5つの選択肢を解説

実家が空き家になったら｜はじめの4ステップ

実家をどうするか決める前に、ご家族の希望と物件の状況を整理しましょう。

方針が決まるまでの管理についても、あわせて話し合うことが大切です。

①実家を残したい理由・今後の利用予定を話し合う

まずは実家を今後どうしたいか、ご家族で話し合いましょう。

「残したい」「売りたい」という結論だけでなく、その理由を共有することが大切です。

思い出を守りたいのか、将来自分が住みたいのかによって、検討する内容は変わってくるためです。

また、実家への思いと、実際に管理を担えるかどうかは別の問題です。

ご家族それぞれの事情を聞き、希望する使い方、管理できる人、負担できる費用を整理しましょう。

一度で結論を出す必要はありません。

意見が分かれる場合は、一致している点と、判断のために確認が必要な点を書き出してみてください。

②土地・建物の名義と、相続・共有の状況を確認する

土地と建物の登記事項証明書を確認し、登記上の所有者や共有者、抵当権などを把握します。

土地と建物で所有者が異なる場合もあるため、両方の確認が必要です。

登記名義人が亡くなっている場合は、相続人や遺産分割の状況も調べましょう。

相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

また、2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記が済んでいないものも対象となり、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。

遺産分割が成立した場合には、その内容を反映する登記についても、成立日から3年以内の申請義務があります。

加えて、登記名義人の住所や氏名が現在の情報と一致しているかも確認しましょう。

2026年4月1日から住所・氏名等の変更登記が義務化され、原則として変更日から2年以内の申請が必要になりました。

同日より前の変更で未登記の場合も、2028年3月31日までの対応が必要です。

期限や手続きに不明点があれば、法務局や司法書士へ早めに相談してください。

〈参照〉相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

③雨漏り・耐震性・設備など、建物の状態を確認する

実家の築年数だけで判断せず、雨漏りの跡、外壁や基礎のひび割れ、床の傾き、水回りの不具合などを確認しましょう。

図面や修繕履歴が残っていれば、調査や改修の相談にも役立ちます。

専門家による建物状況調査では、主に基礎や柱などの構造耐力上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分について、目視や計測等で劣化・不具合の有無を調べます。

ただし、見えない部分をすべて確認できるわけではありません。

耐震性能の判定や設備の詳しい検査とは区別が必要です。

相談時には「売却前に状態を知りたい」「自分たちが住めるように直したい」などの目的を伝え、必要な調査の種類と範囲を確認してください。

④維持費を把握し、当面の管理担当と費用負担を決める

実家を使っていなくても、固定資産税や保険料、草木の手入れ、点検・修繕などの費用は発生します。

電気や水道の契約を残す場合は基本料金などがかかり、遠方から通うなら交通費も必要です。

納税通知書や請求書を確認し、年間の負担を書き出しましょう。

あわせて、鍵の保管、郵便物の確認、建物の見回りを誰が担当するか決めます。

支払いや作業の記録も残し、ご家族の一人に負担が集中しない仕組みをつくりましょう。

空き家になった実家をどうするか

実家の状況についてある程度把握したら、今後の対応について整理する必要があります。

「残すか売るか」の2択ではなく、費用と管理の負担も含めて考えましょう。

選択肢	検討しやすい状況	主な確認事項
ご自分やご家族が住む	住む人と時期が具体的に決まっている	立地、建物の状態、改修費、暮らしやすさ
貸す	所有を続けながら活用したい	賃貸需要、改修費、収支、契約・管理方法
売る	今後使う予定がなく、管理負担を整理したい	査定額、売却方法、諸費用、権利関係
解体する	建物の状態や土地の利用計画から検討が必要	解体費、税負担、再建築の条件、解体後の用途
当面管理する	利用や処分の方針を検討する時間が必要	管理担当、維持費、見直し時期

 

これらは、組み合わせて検討することも可能です。

たとえば、当面は管理を続けながら売却を進める、建物を解体した後に土地を売却する、といった方法もあります。

ご自分やご家族が住む

ご自分やご家族が住む場合は、実家の立地が仕事や通学、買い物などの日常生活に合うかを確認しましょう。

建物への思い入れだけでなく、これから無理なく暮らせる場所かどうかが重要です。

建物の状態によっては、雨漏りの修繕や設備交換に加え、耐震・断熱性能の改善、間取りの変更なども検討します。

工事費だけでなく、引っ越し費用や必要に応じて仮住まいの費用も確認しておくと安心です。

実家を残して賃貸住宅にする

実家を残したい場合は、賃貸住宅として貸す方法もあります。

ただし、賃貸に出せば必ず借り手が見つかるとは限りません。

地域の賃貸需要や家賃の見通しを、不動産会社に確認するところから始めましょう。

収支は家賃収入だけで考えず、貸す前の改修費、入居者募集や管理の費用、税金・保険料、将来の修繕費も含めて検討します。

入居者が決まらず、家賃収入がない期間についても想定が必要です。

また、将来ご自分やご家族が暮らす予定がある場合は、契約の種類や終了の条件についても事前に相談が欠かせません。

貸した後に希望どおりの時期に使えるとは限らないため、将来の予定に合う契約かを確認することが重要です。

実家の売却を検討する

今後住む人がおらず、管理や費用の負担が大きい場合は、売却も選択肢となります。

不動産会社に査定を依頼し、売却価格の見通し、販売方法、売り出す前に必要な準備を確認しましょう。

古い建物でも、直ちに解体が必要とは限りません。

建物を残して現況で売る方法や、解体して土地を売る方法など、地域の需要や物件の条件に合う売り方を検討します。

査定額は、実際の成約価格を保証するものではないので、金額の根拠や販売期間の見通し、仲介手数料などの諸費用、売却に伴う税金を確認し、手元に残る金額を整理しましょう。

建物を解体する

建物の傷みが大きい場合や、土地を別の用途で使いたい場合は、解体を検討します。

この場合、その後に売却するのか、あるいは建て替えるのかなど、土地の使い方も一緒に考えましょう。

解体費は、建物の構造や規模、道路の状況、撤去する物などで変わります。

見積もりでは、工事の範囲と、追加費用が生じる条件も確認してください。

また、建物を壊した後に、同じような規模や用途の建物を建てられるとは限りません。

更地にすれば必ず売りやすくなるとも限らないため、税負担や再建築の条件、現況で売れる可能性を確認してから判断しましょう。

再建築不可物件については、こちらの記事で解説しています。

〈関連ページ〉再建築不可物件はリフォームできるのか｜2025年の建築基準法改正についても解説

結論を急がずに当面管理する

ご家族が戻る可能性がある場合や、意見がまとまっていない場合は、当面管理しながら方針を検討する方法もあります。

判断を見直す時期をあらかじめ決めたうえで、定期的な点検、通風・換気、敷地の手入れなどを行いましょう。

なかなか実家まで通えない場合は、管理サービスの利用も1つの手段です。

依頼する際は、訪問頻度、作業内容、報告方法、異常があった場合の対応を確認してください。

見直す時期が訪れた際には、それまでにかかった維持費や建物の状態をふまえて方針を再検討しましょう。

実家を「残すか・手放すか」で迷ったときの判断ポイント

実家をどうするか迷ったときは、希望と現実の負担を分けて整理しましょう。

主な判断ポイントは次の4点です。

将来使う予定は「誰が・いつから」まで具体的にする

「いつか誰かが住むかもしれない」という段階では、どのくらいの期間、維持費を負担するのか決めにくくなります。

利用したい人がいる場合は、誰が、いつから、どのように使うのかを具体的に話し合いましょう。

たとえば、ご家族から「定年退職後の住まいにしたい」という希望があった場合は、移住する時期や必要な改修なども検討事項です。

予定を確定できない場合は、保有する期間と費用の上限を仮に定め、状況が変わったら見直してみることをおすすめします。

建物の状態と地域の需要を合わせて考える

建物の状態が比較的良好でも、買い手や借り手の希望と合わなければ、売却や賃貸に時間がかかることがあります。

一方、築年数が経過していても、立地や土地の条件、建物の特徴に価値を感じる方も見られます。

そのため、建物の修繕の必要性と、不動産としての市場性は分けて確認することが大切です。

建築の専門家には劣化状態や改修内容を、不動産会社には周辺の取引状況や需要を相談しましょう。

ご自分たちが住む場合も、通勤や生活の利便性を確認します。

「建物が使えるか」と「希望する使い方に適しているか」の両方を考えると、選択肢を絞りやすくなります。

それぞれの選択肢にかかる費用を比べる

金銭面を比較するときは、売却価格とリノベーション費用だけを並べても十分ではありません。

売却では諸費用や税金を差し引いた金額、住む場合は改修後の維持費、貸す場合は経費を差し引いた収支、解体する場合は解体費と解体後の土地の維持費も含めて整理しましょう。

また、比較する期間をそろえることも大切です。

たとえば、今後5年間を目安に管理を続けた場合の支出と、改修して住む・貸す場合の支出や収入を試算すると整理しやすくなります。

ただし、修繕費や空室期間、売却時期などは確定できないので、楽観的な見通しだけで決めず、予定外の負担にも対応できるかを確認しましょう。

税金を含めた比較が難しい場合は、不動産会社や税理士に相談してください。

思い出を残す方法と、不動産を所有し続けることを分けて考える

実家を手放すことへの抵抗には、家そのものへの愛着だけでなく、ご家族との思い出を失いたくないという気持ちが関係している場合もあります。

まずは、何を大切に残したいのかをご家族で言葉にしてみましょう。

建物を所有し続けなくても、写真や動画を撮る、思い出の品を分ける、手放す前にご家族で集まる機会を設けるなどの方法があります。

住み継ぐ場合は、柱や建具などを生かせるか相談することも可能です。

ただし、残せる範囲は建物の状態や工事内容によって異なるため注意してください。

「残すことが正解」「売ることが正解」と決めつけず、実家を大切にしたい気持ちと、無理なく管理できるかどうかの両面から、納得できる方法を探しましょう。

空き家になった実家の方針を決める前に避けたいこと

空き家になった実家の方針を決める前に、避けておきたいことは以下の4点です。

ご家族や所有者の意向を確認せず、処分や工事を進める

実家の片付けを担っている人が、自由に不動産や家財を処分できるとは限りません。

建物と家財では所有者が異なることもあるため、誰の持ち物か分からない物や重要な書類は、確認せずに捨てないようにしましょう。

ご両親が所有している実家の場合、所有者ご本人の意向と、契約などを行う権限の確認が必要です。

相続が発生している場合や共有者がいる場合も、売却・解体・改修について、誰の同意やどのような手続きが必要かを確認してください。

ご家族の話し合いだけでは判断できないときは、司法書士や弁護士などに相談し、権利関係を整理してから契約や工事へ進みましょう。

売却や賃貸の見通しを立てず、大規模なリノベーションをする

売却や賃貸を考えている場合は、工事を契約する前に、不動産会社へ需要や価格の見通しを相談しましょう。

費用をかけてきれいにしても、その分を売却価格や家賃に上乗せできるとは限りません。

購入者が自分で改修したい場合もあれば、借り手に求める設備と、所有者が好む仕様が異なる場合もあります。

まずは現況で売却・賃貸できるかを確認し、最低限必要な修繕と、付加価値を高めるための工事を分けて検討しましょう。

改修する場合としない場合の見通しを比較し、工事費に見合う効果が期待できるかを確かめることが重要です。

解体後の税負担や土地の条件を確認せず、建物を壊す

住宅を解体して更地にすると、原則として土地に対する固定資産税などの住宅用地特例が適用されなくなるため注意しましょう。

ただし、判定は原則として毎年1月1日の状況に基づくため、解体した時点で直ちにその年度の税額が変わるわけではありません。

特例が外れた場合も、実際の税額が必ず一律に6倍になるわけではなく、土地の面積や評価額などで負担は異なります。

建て替えに伴う取扱いも条件によるため、解体前に市区町村の税務担当窓口への確認が欠かせません。

加えて、道路との接し方や法令上の制限も確認が必要です。

解体費の安さだけで判断せず、再建築の条件や現況売却の可能性まで調べてから決めましょう。

結論が出ないまま、管理もせずに放置する

方針が決まらない期間も、建物と敷地の管理は必要です。

破損や雨漏り、草木の繁茂などに気づかず、近隣へ影響が及ぶことのないよう、点検と対応の体制を整えましょう。

適切に管理されない空き家は、市区町村から指導などを受ける場合があります。

「管理不全空家等」や「特定空家等」に対する措置として勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れてしまうため注意が必要です。

結論を急ぐことよりも、まずは管理を続け、不具合が見つかったときに対応できる状態を保ちましょう。

空き家になった実家についてどこに相談するか

実家に関する相談先を、知りたい内容ごとに整理すると以下の通りとなります。

知りたい内容	相談先	主に確認すること
売却価格・賃貸需要	不動産会社	売却価格や家賃の目安と根拠、修繕・解体の必要性、売却や賃貸にかかる費用
建物の状態・改修費用	リノベーション会社、建築士	劣化や耐震性などの調査範囲、必要な工事と費用、追加工事の可能性
相続登記などの登記手続き	司法書士	必要な手続き・書類、登記にかかる費用
相続税・売却に伴う税金	税理士	税金の種類や金額、必要な申告・手続き
相続人間の争いなどの法律問題	弁護士	権利関係の整理、争いの解決方法
空き家の管理や地域の支援制度	市区町村の空き家相談窓口など	地域で利用できる相談・支援制度、担当部署

 

相談前に、物件の情報や手元にある資料を整理しておきましょう。

また、私たちライズクリエーションでは、新築・リノベーション・不動産までまとめて手がけています。

〈出典〉私たちについて | ライズクリエーションリノベ

そのため、「空き家になった実家を売るか、住み継ぐか」が決まっていない段階から、両方の選択肢についてご相談いただけます。

売却する、住み継ぐためのリノベーションを行う、あるいは解体して建て替えるなど、いずれの選択肢においても柔軟に対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

実際に売却をご依頼いただいたお客様からは、うれしいお声を頂戴しております。

実家が空き家になったので売却の専任媒介契約を締結し、お世話になりました。
実家の隣家の方が住宅購入の際に福田様にお世話になり大変信頼出来る方とお聞きし、物件からはやや遠かったのですがご紹介いただき、実際にお会いしてお人柄に接してお任せすることを即決しました。
さまざまなアドバイスをいただき無事に売却することが出来ました。
この度は大変お世話になり、ありがとうございました。また不動産関連で何かあったときはよろしくお願いいたします。
〈引用〉Googleレビュー

 

空き家になった実家に関するよくある質問

最後に、よくある質問にお答えします。

Q1.親が施設に入って実家が空き家になった場合、何から始めればよいですか？

まずはご本人の希望を確認し、自宅へ戻る可能性や今後の住まい方を話し合いましょう。

あわせて、実家の名義、維持費、建物の状態を調べ、当面の管理担当を決めてください。

郵便物や保険、電気・水道などの契約も整理すると、必要な管理と支出を把握しやすくなります。

ご本人の意思確認が難しい場合は、代理権や必要な法的手続きについて専門家へ相談しましょう。

Q2.家族間で意見が分かれている場合も相談できますか？

意見がまとまっていなくても、判断材料を集めるための相談は重要です。

売却価格の見通しや改修費、年間の維持費が分かれば、漠然とした賛否ではなく、具体的な条件をもとに話し合いやすくなります。

相談時には、所有者や相続の状況と、どの点で意見が分かれているかを伝えましょう。

ただし、相談することと、契約や工事を進められることは別です。

話し合いが難航している場合や、権利をめぐる争いがある場合は、弁護士などにも相談しながら進めてください。

Q3.家財が残っている状態でも、査定や建物の相談はできますか？

家財が残っていても、まずはその状態を伝えて、不動産会社や建築会社へ相談しましょう。

ただし、荷物で床や壁が見えない、室内を移動できないといった状況では、確認できる範囲が限られます。

詳しい調査や売却の準備に向けて、どの程度の片付けが必要かを事前に確認してください。

ご家族の所有物や思い出の品は、持ち主や関係者へ確認し、後からトラブルにならないよう進めましょう。

Q4.古い実家は、リノベーションしてから売ったほうがよいですか？

必ずしも、リノベーションしてから売るほうが有利とは限りません。

工事費を売却価格に十分反映できないことがあり、購入者が自分の好みに合わせて改修したい場合もあります。

まずは現況での査定を受け、想定される購入者の需要を確認しましょう。

そのうえで、雨漏りなどへの対応が必要なのか、清掃や片付けで十分なのか、大規模な工事に費用に見合う効果があるのかを検討します。

工事をする場合としない場合の売却見通しや費用を比較し、手元に残るお金や販売期間への影響にも注意が必要です。

古いという理由だけで、全面改修や解体を先に決めないようにしましょう。

まとめ

空き家になった実家には、住む・貸す・売る・解体する・当面管理するという選択肢があります。

どれが適しているかは、ご家族の希望、名義や相続の状況、建物の状態、地域の需要、負担できる費用によって異なるものです。

まずは家族間で話し合い、方針を考えている間の管理体制を整えましょう。

そのうえで、売却の見通しや必要な改修費、維持費などを確認すると、具体的に比較しやすくなります。

空き家になった実家をどうするか決める前に、ご家族が納得できる判断材料をそろえることから始めましょう。

売却かリノベーションか、あるいは解体して建て替えるべきかとお悩みの方は、いずれにも対応可能なライズクリエーションにご相談ください。

茨城県で実家のリフォーム・売却・建て替えならライズクリエーションへ

茨城県でリフォーム・リノベーションや建て替えをご検討の際は、ライズクリエーションにご相談ください。

多くのリフォームやリノベーションをお手伝いした実績がございますので、プランニングや見積もり、申請まで、経験豊富なスタッフがトータルでサポートいたします。