中古マンション買うなら築何年？リノベーションのおすすめ物件とは？

最近は中古マンションを買ってリノベーションして住む人が増えましたが、築年数と価格のバランスが悩みどころです。

築浅物件は魅力的ですが、物件購入にお金をかけすぎるとリノベーション費用が足りなくなってしまいます。しかし築古マンションだと建物の状態や管理状況などが気になるところ。

今回は中古マンションを買うなら築何年がお得なのか、耐震基準や住宅ローンなどの理由も含めて詳しく解説します。

またリノベーション前提の中古マンション選びのポイントも紹介しますので、これから物件購入する方も参考にしてください。

 

 

中古マンションを買うなら築何年？

最初に結論からお伝えすると、マイホームとして中古マンションを買うなら築25～30年の物件がおすすめです。理由について一つずつ掘り下げていきましょう。

 

理由①価格下落後でお買い得

築25～30年の中古マンションは、新築からある程度価格が下落した後なので、お買い得なタイミングと言えます。

（「公益財団法人 東日本不動産流通機構｜築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2021年）」を基に作成

上のグラフで分かるように、中古マンションの単価は築25年でほぼ底値となり、築26年以降は同じ水準のままです。立地や元の資産価値によっても多少変動しますが、築25～30年の中古マンションがコストパフォーマンスに優れていてお買い得だと言って良いでしょう。

 

理由②新耐震基準に適合している

古くても築30年前後の中古マンションは、現行の新耐震基準に適合しているのもお買い得なポイントの1つです。

耐震基準は1981年に大きく変更されています。

 

• 1981年以前の旧耐震基準：震度5強前後の揺れで建物が倒壊しない強度を想定
• 1981年以降の新耐震基準：震度6強～7程度の揺れで建物が倒壊しない強度を想定

 

旧耐震基準で建てられているマンションは、倒壊リスクを軽減するために大規模な耐震補強工事が必要になることがあります。購入後の余計な出費になりますし、耐震工事までの期間の倒壊リスクも気になりますよね。

また旧耐震基準のマンションは、住宅ローン審査でも不利になると言われています。倒壊リスクが高い旧耐震基準のマンションは担保評価額が低く見積もられる傾向があり、審査が通りにくくなるのです。また新耐震基準に適合していない中古マンションは、住宅ローン控除も受けることができません。

築25～30年前後のマンションは新耐震基準で建てられているので、このようなリスクを回避できるのです。

 

理由③30年前後住める可能性が高い

築30年前後の中古マンションは、リノベーションしてあと30年住める可能性が高いのも選定ポイントになります。

鉄筋コンクリート造マンションの建て替え目安は、構造や資産価値などを考えると築60～70年と言われています。マンションの寿命や建て替え判断は住民全体の意向に左右されるため、個人の意見で動かすのは難しいです。仮に築50年の中古マンションを買った場合、10～20年後に建て替えになってしまう可能性もあるのです。

築30年までの中古マンションなら残りの寿命が30年前後期待できるので、その間に次の住み替えの準備もしやすいでしょう。

 

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リノベーション前提ならどんな中古物件がおすすめ？

マイホームとして中古マンションを買う場合、フルリフォーム・リノベーションを同時に検討している方が多いでしょう。

リフォーム・リノベーションする前提で中古マンションを選ぶ場合は、次のような物件がおすすめです。

 

リフォーム・リノベーションされていない

購入後にご自身で住まいづくりをするなら、リフォーム・リノベーションされていない中古マンションを選びましょう。

内装や設備を新しくした物件は工事費用が上乗せされているので、購入後にリノベーションすると損になってしまいます。

壁クロスや水回り設備はどうせ交換するので、古くても問題ありません。

そのまま住むつもりでリノベーション済み物件を買うのはアリですが、それ以外の場合は工事されていないマンションを選びましょう。

〈関連コラム〉

リノベーション済み物件のメリット・デメリット｜後悔しないための基礎知識

 

間取り変更ができる

当時の間取りは今のライフスタイルに合わないこともあるため、間取り変更できる中古マンションを選ぶのもおすすめです。

鉄筋コンクリート造のマンションは「壁式構造」「ラーメン構造」の2種類に分かれ、後者の方が間取り変更の自由度が高くなります。また管理規約で壁の撤去や移動が禁止されているケースもあるので、必ず間取り変更できるかどうか確認しましょう。

 

給排水管がメンテナンスされている

中古マンションの寿命を大きく左右する給排水管のメンテナンス状況も、物件選びの要チェックポイントです。

マンションの給排水管は30年が寿命の目安と言われています。古くなった給水管は新しいものに交換したり、内側を補強（ライニング）したり、メンテナンスが必要になります。

給排水管のメンテナンス後の中古マンションなら、次の交換タイミングまで大規模な出費が発生しないのです。複数の中古マンションを比較検討するときにチェックしてみてください。

 

修繕計画があり積立金が適正

マンション全体の長期修繕計画がしっかり立てられているか、積立金が適正範囲かどうかも中古物件選びのポイントです。

リノベーションでお部屋（専有部分）をキレイにしても、屋上や外壁、廊下などの共用部分がメンテナンスされないとマンションの寿命が短くなってしまいます。築年数が古くなるほど必要な修繕工事が増え、積立金も高くなる傾向があります。

購入前に今後の修繕計画と積立金をしっかり確認してください。

 

空室が少ない

リノベーションして長く住むつもりで中古マンションを買うなら、空室が少ない物件がおすすめです。

空室が増えると管理費や修繕積立金が集まらなくなり、管理やメンテナンスが行き届かず状態が悪くなります。結果的に資産価値や利便性が低下し、さらに空室が増えるという悪循環に陥る恐れがあるのです。

マンションの存続に関わるポイントですから、内見時に全体を見回して空室が目立たないかチェックしてみてください。

 

築40年～の中古マンションの購入はアリ？

ここまで解説したように、価格と状態のバランスを考えると築25～30年の中古マンションを買うのがおすすめです。ただし、築40～50年の築古マンションでも、しっかりライフプランを考えることができれば選択肢になり得ます。

例えば価格の安い築40年マンションで資金的な余裕をつくって、20年後は小さな戸建てに住み替えるプランならムダにはなりません。大切なのは、築年数・価格・居住期間のバランスを考え、人生設計を含めてムダのない計画を立てることです。

また築年数が古くても資産価値が高い「ヴィンテージマンション」を購入し、将来の住み替え費用を確保する考え方もあります。

 

• これから子育てに臨む20～30代⇒築25～30年の中古マンションがおすすめ
• 老後は住み替えを考えている40～50代⇒築40～50年の中古マンションもアリ

 

中古マンションを買って何年住みたいのかによって、狙い目の築年数は変化します。長い目で住まい計画を考え、ムダのない選択をしてください。

 

まとめ

リノベーション前提で中古マンションを買うなら、基本的に築25～30年の物件がおすすめです。ただし、年齢やライフスタイルによっては、築浅・築古物件のメリットが大きいケースもあります。築年数は一つの目安として、今回ご紹介したポイントを総合的に判断してコストパフォーマンスの良い中古マンションを見つけてみてください。

また、リノベーション向きの中古マンションを確実に見極めるなら、施工会社と一緒に物件探しをするのもおすすめです。施工目線で物件をチェックすることで、リノベーションしやすくコストパフォーマンスの高いマンションが分かるのです。

 

茨城県のつくば市・土浦市周辺で中古マンションリノベーションをご検討の方は、ライズクリエーションにご相談ください。

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