戸建住宅の耐震性能は上げられる？耐震改修の基礎知識や費用について

「いつ大地震がくるか分からない」と言われている日本において、住まいの重要なポイントとして掲げられているのが“耐震性能”です。

しかし、既存住宅ですといったいどのくらい地震に耐えられるのか分からず、不安に感じる方も多いでしょう。

そこで有効的なのが「耐震診断」と「耐震改修リノベーション」です。

今回は、戸建住宅の耐震性能を上げる方法について詳しく解説します。

既存住宅にこれからも安心して住み続けたいという人は、ぜひ参考にしてください。

コラムのポイント
・既存住宅の耐震性は、築年数や間取り、仕上げ材によって大きく変わります。
・住宅の耐震性能を高めるためには、診断結果に応じて適切なリノベーション工事を行わなくてはいけません。
・ライズクリエーションリノベでは、茨城県で中古住宅の物件探しから資金計画、設計・施工、アフターメンテナンスまでセットでご相談いただけるサービスをご提供しています。

住宅における“耐震”とは？

“地震大国”である日本において、自宅で安心安全な生活を送るためには「耐震性能」は欠かせない要素です。

そんな耐震性能を見る際に参考となるのが、「建築基準法」と「住宅品質確保促進法（通称：品確法）」です。

建築基準法における「耐震性能」

日本国内で建物を建てる際に、最も威厳があり必ず守らなくてはいけないのが「建築基準法」。

第二次終戦後に街を急速に再建しなくてはいけない最中、1950年に初めて制定されました。

その後、時代背景や建築技術の発展に合わせて、何度も改正が繰り返されていますが、新潟地震や十勝沖地震、伊豆半島沖地震などの度重なる大地震発生を受けて、1981年耐震基準に関する大改正が行われました。

この改正によって、1981年5月31日を起点に、建物に求められる耐震性能が一気に高まり、地震発生時の建物耐力への考え方も全く変わったのです。

「旧耐震」の建物は、あくまでも“中地震（震度5）で倒壊しないこと”が基準であり、それ以上の地震に対しては法律上は求められていませんでした。

一方、「新耐震」基準では、“中地震（震度５）”では軽微な損傷に留まり、大地震（震度６〜７程度）でも倒壊しないこと”が求められます。

（引用：国土交通省｜住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題）

1981年5月31日以前に建てられた住宅においては、現在の建築基準法をクリアしておらず、その耐震性には大きな不安があります。

品確法における「耐震性能」

建築基準法においても耐震に関する規定は重要視されていますが、さらに2000（平成12）年には“安心して永続的に暮らせる住宅の実現”を目的として「住宅品質確保促進法（通称：品確法）」が制定され、“耐震等級”が定められました。

制定の理由は、それまで、住宅における耐震性能を客観的に比較できる基準がなかったことや、住宅に関してどうしても消費者が劣勢で、紛争の際に不利になってしまうケースが乱発したことが挙げられます。

品確法の“３本柱”は、以下の通りです。

• 瑕疵担保責任（現在、民法で「契約不適合責任」と名称変更）
• 住宅性能表示制度
• 紛争処理体制の整備

これらが法律内で明確にルール付けされたことで、住宅の生産からアフターサービスまで、一貫してその品質が保証されるようになったのです。

品確法の中では耐震性能を「耐震等級」として基準付けしており、新築・既存住宅ともに１〜３等級に分類されます。

（引用：住宅性能診断士ホームズ君｜建築基準法と品確法住宅性能表示の比較）

・耐震等級１

「数百年に一度発生する地震（震度6強〜7程度）による力に対して建物が倒壊・崩壊等しない程度」もしくは「数十年に一度発生する地震（震度5強程度）による力に対して損傷しない程度」の耐震性能を持つ住宅で、建築基準法をクリアした最低限の耐震性能と言えます。

・耐震等級２

耐震等級１と比べて、「1.25倍の地震力がかかっても倒壊・崩壊しない程度」の耐震性能を持つ住宅が分類されます。

建築基準法に加えて、品確法で定めた基準をクリアしなくてはいけません。

・耐震等級３

現存する耐震等級のうちの最上クラスで、耐震等級１と比べると「1.5倍の地震力がかかっても倒壊・崩壊しない程度」の耐震性能を持つことを立証できます。

そのため、耐震等級３を持つ住宅は資産価値が高いと判断され、減税措置を受けられるなどのメリットがあります。

築年数問わず、耐震改修によって耐震等級を少しでも上げることによって、より安心安全な生活が実現します。

現在の性能を知ることができる“耐震診断”

住宅の耐震性能について見直したい場合、まず行わなくてはいけないのが「耐震診断」です。

一般的な木造戸建住宅の場合、通常は壁などを解体せずに目視で耐震性能を予測する「非破壊検査」が行われます。

主なチェックポイントは以下の通りです。

これらを専用の診断ソフトに入力すると、その住宅の耐震性能（Is値）が分かり、その建物が持っている基本耐震性能だけではなく、間仕切り壁の配置バランスや補強すべき箇所などが明確になります。

では、診断によって求められたIs値がどの程度であれば“安心”と言えるのでしょうか？

一般財団法人 日本耐震診断協会によると、そのラインは「0.6」で、「0.7」以上だと安全性がかなり高いとされています。

■震度6～7程度の地震に対する耐震診断結果のIs値の評価

・Is＜0.3 …倒壊または崩壊する危険性が高い
・0.3≦Is＜0.6 …倒壊または崩壊する危険性がある
・0.6≦Is …倒壊または崩壊する危険性が低いつまりIs値が高いほど建物の安全度も高くなると言えます。
実際に、1968年十勝沖地震(M7.9、震度5）および1978年宮城県沖地震(M7.4、震度5）でIs値が0.6以上の建物で大きな被害を受けたという例はまだ出ていないことから、Is値は地震対策において十分に参考となるものであることが解ります。一般的な建物であれば「Is値0.6以上であるか」がひとつの目安となるでしょう。
しかし、建物の規模や用途によっては求めるIs値が更に高い場合があります。
文部科学省では、公立学校施設のIs値を「おおむね0.7を超えること」としています。

引用：一般財団法人　日本耐震診断協会

耐震改修の内容は？費用の目安はどのくらい？

木造の戸建住宅の場合、耐震診断の結果に応じて耐震改修することは決して難しいことではありません。

では、具体的にはどのような工事をすれば、「より地震に強い家」になるのでしょうか？

また、その工事にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか？

屋根を軽量な材料に替える

屋根の種類は耐震性能を大きく左右します。

なぜなら、家の高い部分に重心があると、地震時に大きく横揺れして倒壊や破損のリスクを高めてしまうからです。

また、屋根材の荷重が住宅にのしかかるため、より多くの間仕切り壁がないと、地震の影響で支えきれなくなる可能性すらあります。

実際、建築基準法では屋根材によって壁量の規定が異なります。

（引用：国土交通省｜屋根の重さと壁量（建築基準法施行令第46条第４項））

ですから、耐震改修という観点では、できるだけ軽い屋根に取り替えてあげることはとても有効な手段とされているのです。

間仕切り壁を追加・移動する

住宅を建てる際には必ず確認申請を受けなくてはいけないため、“最低基準”をクリアするための間仕切り壁がないということはありません。

しかし、築年数が古い（＝旧耐震）であれば、現行の法律には沿っていませんし、新築後にリノベーションによって間仕切り壁を撤去して耐震性能が下がっている可能性もあります。

また、壁の配置バランスが悪いと、地震の際にかかる力が偏り倒壊リスクが高まります。

耐震診断の結果で間仕切り壁が足りない・偏っていると判断された場合は、必要な箇所に間仕切り壁を追加しなくてはいけません。

既存間仕切り壁を補強する

既存の間仕切り壁について、数量も位置も問題ない場合でも、その仕様が地震に耐えられるものでなければ意味がありません。

既存壁を補強するために効果的なのが、「耐震パネルに張り替える」「筋交を足す」方法です。

補強金物を設置する

床組みや小屋組み、柱と梁の結合部分などに補強金物と呼ばれるパーツを追加するだけでも耐震性能は上がります。

ただし、何箇所につける必要があるかは、ある程度天井・床・壁を解体しなくては判断できません。

ですから、大規模リノベーションと合わせて行うのがおすすめです。

基礎や外壁のひび割れを補修する

建物が既に地震によるダメージを受けていたり、地盤沈下などによって傾いていると、基礎や外壁に深刻な構造クラック（太く深いひび割れ）が発生します。

そのまま放置してしまうと、設計時に想定された耐力を維持できないため、補修が必要です。

また、そこから雨水などが侵入すれば、その他の構造躯体にも影響を及ぼしてしまいます。

腐食している構造体を取り替えて防蟻処理をする

土台などが湿気などによって腐食してしまっていたり、シロアリ被害も受けていると、元の耐力を維持できておらず、耐震性能が下がっていると判断できます。

そのため、既に被害がある場合はその部分の入れ替えを行い、被害がなくてもシロアリ対策を施しておかなくてはいけません。

結局いくらくらいかかるの？

「結局どのくらいの費用を準備しておけばいいの？」という人のために、実際に耐震改修を行ったケースの平均工事費用を見てみましょう。

日本木造住宅 耐震補強事業者協同組合が行ったアンケート調査によると、耐震改修にかかった費用は200万円未満であったケースが全体の68％を占め、「旧耐震」「新耐震」どちらの場合も、100〜200万円未満と回答した人が約40％でした。

つまり、戸建住宅の耐震改修リノベーションを検討する際には、100〜200万円程度の予算を組む必要があるということです。

ただし、耐震以外の工事と合わせることによって工事費用を多少圧縮できる可能性もあります。

ですから、耐震改修リノベーションを検討する際には、その他に不便に感じているところや不具合が生じているところはないかも、併せて検討することをおすすめします。

補助金や税控除を利用してお得に耐震改修をすることも

耐震改修は国や自治体も強く推し進めている工事であるため、耐震補強工事に対して様々な助成制度を設けています。

また、一定の耐震改修工事を行った場合、改修工事を完了した年の所得税額が一定額控除されるため、耐震改修リノベーションをする際には、必ずその内容についても詳細を確認しておきましょう。

ただし、補助金や減税措置の中には「旧耐震」の住宅や平成12年以前に建築確認申請を受けている住宅であることが条件になっているものも多いので、注意してください。

補助金が受けられず費用がない人は、耐震改修に特化したリフォームローンを利用するのもおすすめです。

【参考ページ】

国土交通省｜耐震改修に関する特例措置

公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター｜耐震リフォーム 固定資産税の減額

茨城県｜耐震診断・補強設計・耐震改修の補助を行っている市町村の一覧

土浦市｜土浦市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム 2022

住宅金融支援機構｜リフォームローン（耐震改修工事）

まとめ

新築住宅については“耐震”をメインコンセプトとしているものも多く、その性能はかなり高いですが、中古住宅・既存住宅についてはどうしても地震に強いかどうかの不安がつきまといます。

実際に、1981年以前に建てられた古い住宅については、大地震に耐えられる性能は持ち合わせていないかもしれません。

比較的新しい住宅でも、現状よりもさらに耐震性を高めることは決して無駄ではないはずです。

ですから、万が一の事態に備えて、ぜひ耐震改修リノベーションをご検討ください。

私たち“ライズクリエーション”が、豊富な知識と確かな経験を活かして、あなたの耐震改修リノベーションをお手伝いさせていただきます。

バラエティに富んだデザインのリノベーション実績もありますので、耐震改修を機会におしゃれな家にしたいという人も、ぜひお気軽にご相談ください。

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