築40年中古住宅の後悔を防ぐ⇒リノベーション前提で選ぼう！

この記事では、築40年前後の中古住宅を選ぶときの注意点や、後悔を防ぐための考え方を解説します。

築年数の経った中古住宅はリーズナブルな価格で購入できるのが魅力ですが、実際に住んでから後悔するケースも少なくありません。リフォーム・リノベーションで何とかなると安易に考えると、費用や耐震性などの問題で後悔する可能性が高くなります。

築40年前後の中古住宅を購入する際は、リフォーム・リノベーション前提で物件チェックすることで後悔を防ぎやすくなります。

実際に築40年の中古住宅を検討する前に必要な情報を、1つずつチェックしていきましょう。

 

築40年の中古住宅のメリット・デメリット

 

築40年の中古住宅のメリット

• 価格が安く購入しやすい
• 広い土地や好立地の物件を見つけやすい
• リノベーションで好きなデザイン・間取りにできる

 

中古戸建て・中古マンションどちらも、築40年前後になると資産価値がかなり下落するため、購入しやすい価格帯の物件が多いのがメリットです。物件価格が安いのでリノベーション費用を確保しやすく、新築より費用を抑えておしゃれなデザインと間取りを作れるのも魅力。

また現在は埋まっている人気エリアでも、築古物件まで視野を広げると見つけられるケースも多いです。

 

築40年の中古住宅のデメリット

• 建物の状態が悪いことがある
• 断熱性・耐震性などの性能が低い
• リノベーションでできないこともある

 

築年数が古い中古住宅は、雨漏り・シロアリ被害などのトラブルが隠れているケースもあります。メンテナンス状況によっては、状態の悪い中古住宅を選んでしまうリスクがあるのです。また断熱材が入っていなかったり、耐震性が低かったりして、リフォーム・リノベーション費用が多めにかかる可能性も。

建物の構造によっては、リノベーションで理想の間取りを作れないケースもあります。

中古住宅は一軒ごとに構造・状態が異なるため、物件選びに失敗すると、さまざまな理由で後悔することになります。

 

築40年の中古住宅購入で後悔する理由

実際に築40年前後の中古住宅を購入して、後悔の原因になることが多いポイントを一つずつチェックしていきましょう。

 

リノベーション費用が足りない

リーズナブルな中古住宅を選んだのに、いざリノベーションの見積もりをしたら思ったより費用がかかり、予算オーバーになって後悔するケースです。

前述したように築40年の中古住宅は一軒ごとに状態が異なり、リノベーションの工事内容と費用も変動します。建物の状態が悪い中古住宅を選んでしまうと、余計な補修費用がかかり予算オーバーする可能性が高いです。

詳しくは次の章で解説しますが、リノベーション目的で中古住宅を選ぶ場合は、必ず物件価格＋工事の合計費用で予算計画を立てることが大切です。

 

耐震性不足による不安

築40年以上の中古住宅は、耐震性不足の物件もあるため、実際に住んでから不安を感じて後悔するのもよくあるパターンです。

日本の建築基準法は1891年に改正されていて、築40年以上だと戸建て・マンションどちらも「旧耐震基準」で建てられている可能性があります。

耐震性不足の建物は、大きな地震が来たときに倒壊するリスクが高いです。また耐震補強のために、多額の費用がかかり後悔するケースも。

 

理想の間取りがつくれず不満

戸建て・マンションどちらも、建物の構造によっては間取り変更できず、リノベーション計画段階で後悔する可能性があります。

中古戸建ての場合、通し柱・筋交いなど耐震性を確保するための構造は原則的に撤去・移動できません。中古マンションは主に「壁式構造」「ラーメン構造」の二種類があり、壁式構造の場合間取り変更できないケースが多いです。

良く調べずに物件を決めてしまうと、40年以上前の古い間取りで暮らすことになり、大きな後悔や不満につながります。

 

断熱性不足で暑い・寒い

40年前は住宅の断熱性能が重視されていなかったため、いざ引っ越してみて暑さ・寒さで後悔することも多いです。

築40年前後の中古住宅は、ほとんどの場合シングルガラスの窓になっています。また壁裏や床下の断熱材が薄い・入っていないケースもあり、夏の蒸し暑さや冬の底冷えに悩まされるケースも。

断熱性能は目に見えない部分なので、内外装や水回りだけの表層リノベーションだと、住んでから気づいて後悔する可能性があるのです。

 

カビや古家のニオイが取れない

築年数が古い家についているニオイも、後悔の原因になることが多いです。

例えば中古戸建ての場合、床下に直接土の地面が見える「布基礎」構造の物件が多く、湿気によるカビのニオイが出ることがあります。内見の時は分からず、気温や湿度の変化でカビのニオイに気づいて後悔するケースも。

鉄筋コンクリート造のマンションも壁裏や床下でカビが発生しており、ニオイが出ることもあります。ペットやタバコのニオイなど、リノベーションしても完全に落とすのが難しいことも多いです。

 

住宅ローンが通らない

中古住宅購入でも住宅ローンを活用することは可能ですが、築40年以上になると資産価値が低いとみなされ、住宅ローンが通らず後悔するケースも。

建物の仮審査は通っても、リノベーション費用込みだと審査が通らない可能性もあります。せっかく物件選びやリノベーション計画を立てたのに、審査が通らないとそれまでの時間が無駄になってしまいます。

 

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築40年の中古住宅はリノベーション前提で選ぶ！

前述したような中古住宅購入の後悔を防ぐには、リノベーション前提で選ぶことが大切です。

築40年前後の中古住宅を購入する場合、全面リフォーム・リノベーションする方がほとんどですよね。中古住宅を購入してからリノベーション計画を立てると、予算オーバー・劣化トラブルなどによる後悔リスクが発生します。

しかし、リノベーション前提で物件をチェック・選定すれば、状態の悪い建物を回避して、予算内で理想のマイホームを手に入れることができるのです。

具体的には、不動産会社で物件を探すのではなく、工事をする建築会社と中古住宅を選ぶ「ワンストップリノベーション」という方法です。リノベーション工事を担当する建築のプロが物件を選ぶので、雨漏りやシロアリ被害、断熱性・耐震性不足といったリスクを見極めることができます。

物件選びからリノベーション工事、アフターフォローまで一社で担当するので、ムダが無く効率的なのも大きなメリット。

ワンストップリノベーションの詳細はこちら解説しています。

【ワンストップリノベーションって何？】

 

築40年の中古住宅でよくある疑問

最後に、築40年の中古住宅選びでよくある疑問についてお答えしておきましょう。

 

リフォーム・リノベーションして何年住める？

築40年の中古住宅はかなり古いですから、実際にリフォーム・リノベーションして何年住めるのか心配する方も多いです。せっかくお金をかけてキレイにしたのに、すぐ住めなくなっては困りますよね。戸建て・マンションでポイントが変わりますので、それぞれ解説します。

中古戸建ての場合、リノベーションと一緒に適切なメンテナンス・補強をすればあと30～40年暮らすのは難しくないでしょう。木造住宅の柱・梁・土台などの構造部は、雨漏りなどで腐食しなければ100年以上使えると言われています。外壁屋根の塗装や葺き替え、水回り設備の交換をしっかりすれば、長く暮らすことができるのです。

鉄筋コンクリート造の中古マンションも、構造的にはあと30年暮らすのは難しくありません。ただし共同住宅であるマンションは、メンテナンス・管理状況が住民全体の意向に左右されます。空室率が高くなり修繕費が集まらなくなると、管理が行き届かず寿命が短くなるケースも考えられます。築40年の中古マンションを選ぶ際は、それまでのメンテナンス状況や将来の修繕計画を確認しましょう。

 

リフォーム済み物件はアリ？

リフォーム・リノベーション前提で中古住宅を選ぶ場合、リフォーム済み物件も一つの選択肢と言えます。

リフォーム済み物件は、不動産会社が中古住宅を買い取ってキレイにしてから販売する「買取再販」のことを指します。実物を見ながら選ぶことができ、購入後すぐに引っ越しできるのがリフォーム済み物件のメリット。

ただし、自分で間取りや内装デザインをカスタマイズできないので、時間があるなら中古住宅を一からリフォームする方が満足度は高いでしょう。後悔しないために、リフォーム・リノベーション済み物件のメリット・デメリットを把握してから選ぶのがおすすめです。

〈関連コラム〉

リノベーション済み物件のメリット・デメリット｜後悔しないための基礎知識

 

まとめ

築40年の中古住宅はリーズナブルな価格が魅力で、新築より費用を抑えて理想のマイホームを手に入れられる可能性があります。

ただし、築年数が古いと雨漏りやシロアリ被害、耐震性不足などのリスクがあるため、物件選びに失敗すると後悔してしまう可能性も。全面リフォーム・リノベーション前提で中古住宅を購入する際は、施工会社と一緒に物件を探すのがおすすめです。

 

ライズクリエーションは、不動産・リノベーション事業両方をカバーし、物件探しから住まいづくりまでワンストップサポートする会社です。茨城県つくば市・土浦市周辺のリノベーションなら、なんでもお気軽にご相談ください。