築30年の中古住宅を買って後悔しないためには｜知っておきたいリスクと対策を解説

築30年の中古住宅は、新築に比べて価格が手頃で立地条件も良い物件が多く、マイホーム購入の選択肢として人気を集めています。

中古住宅を購入してから、理想の住まいにリフォーム／リノベーションをするケースも少なくありません。

しかし、実際に住み始めてから「こんなはずではなかった」と後悔する人がいるのも事実です。

そこでこの記事では、築30年の中古住宅を購入して後悔しやすいポイントと、失敗を防ぐためのおすすめの対策を詳しく解説します。

 

 

築30年の中古住宅でよくある5つの後悔

築30年の中古住宅を購入した人が後悔しがちなポイントを5つ紹介します。

想像以上に寒い／暑い

築30年前後の住宅は、現在の住宅と比べて断熱性能が劣っているため、「想像以上に寒い／暑い」と後悔する恐れがあります。

1990年代前半までは、十分に断熱材が使用されていなかったり、窓の断熱性も低い住宅が多いためです。

内覧時に気づくのは難しく、実際に生活を始めてから暑さ／寒さに気づくケースは少なくありません。

断熱性能が低いと、エアコンをフル稼働させても温度を調整できず、光熱費が高くなってしまうため注意が必要です。

リフォーム費用が想定以上に高くなった

中古住宅を購入後にリフォーム／リノベーションを行った結果、さまざまな理由で予算を大幅にオーバーしてしまう場合があります。

予算がオーバーする主な理由は次の通りです。

• 配管の老朽化やシロアリ被害など、見えない部分で劣化が進んでいた
• 設備や建材のグレードアップで単価が上がった
• 工事途中で要望変更や追加依頼が発生した
• 水回りの移動や全面リフォーム、間取り変更などで工事規模が大きくなった

 

とくに解体後に劣化・不具合が見つかるケースは多いため、物件選びは慎重に行う必要があります。

新耐震基準だが現行基準ではない

1981年から2000年の間に建てられた住宅は、新耐震基準ではあるものの、現行基準には満たない恐れがあります。

現行基準は新耐震基準をベースにしているものの、2000年には建築基準法が改正されているためです。

適用時期	基準名	特徴
〜1981年5月	旧耐震基準	震度5程度しか想定されていない 大地震時（震度6程度）の場合は危険性が高い
1981年6月〜2000年5月	新耐震基準	震度6強〜7の地震で倒壊・崩壊の恐れがほとんどない 2000年基準は満たしていない場合がある
2000年6月〜	現行耐震基準（2000年基準）	新耐震基準にプラスして、基礎の仕様・耐力壁の量や配置・接合部の強化・建物の重さなども明確化

 

築30年の中古住宅の場合、建築基準法が改正される前に建てられているため、耐震性に不安がある場合も少なくありません。

希望の間取りに変更できなかった

中古住宅のリフォームでは、必ずしも自由に間取り変更ができるわけではありません。

構造上の制約によって、希望通りの間取りにできないケースもあります。

間取り変更が難しい例は次の通りです。

• 室内に耐力壁が多く壁を撤去・移動しにくい。
• 2×4（ツーバイフォー／枠組壁工法）など壁（面）で建物を支える工法で、壁の撤去や間取り変更が難しい。
• 壁式構造で住戸内にも撤去できない壁が多い。

中古住宅のリフォームでは、購入後にこの事実を知って後悔する人も多く見られます。

住宅ローンの審査が厳しかった

築30年の住宅では担保評価が低く、希望する借入額が認められないケースがあるため注意しましょう。

住宅ローンの審査では、建物の担保価値が重視されます。

万が一ローンを返済不能となった際に、物件を売却して残債を回収するためです。

担保価値が低い住宅では、物件を売却しても残債を回収できないと判断されるため、希望額が通らないこともめずらしくありません。

 

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中古住宅リノベならワンストップリノベーションがおすすめな理由

築30年の中古住宅を購入してリノベーションする際は、物件探しから工事、資金計画までを一貫してサポート可能な会社に相談することをおすすめします。

ここからは、ワンストップリノベーションのメリットを確認していきましょう。

隠れたリスクを事前に発見できる

ワンストップリノベーションでは、物件探しの段階から建築のプロにサポートしてもらえるのが大きなメリットです。

一般の不動産会社で物件を探す場合、見た目の状態の良さや立地条件は確認できても、建物の構造的な問題や修繕リスクまではなかなかチェックできません。

一方、ワンストップリノベーションであれば、リノベーションを前提とした物件選びが可能となるので、購入後にトラブルが発覚するのを防ぎやすくなります。

購入前に「この壁はなくすことができるか」「水回りの移設は現実的か」など、希望が実現できるかまで踏み込んで判断できるのも強みです。

あわせて、配管更新や断熱、耐震など、追加でかかりやすい補修工事について早い段階で見積もりに織り込めるため、資金計画のブレも抑えられます。

資金計画を立てやすい

ワンストップリノベーションは、物件購入と工事費を同じ窓口でまとめて管理できることで、資金計画を立てやすくなります。

トータル予算を把握した上で、物件の購入費用と工事費用のバランスを調整できるため、予算オーバーのリスクを軽減できるのはうれしいポイントです。

設計変更や仕様のグレード調整が必要になっても、総額への影響を確認しながら優先順位を決められるため、「いつの間にか予算がオーバーしていた」という失敗も防ぎやすくなります。

ローンを一本化して月々の支払いを抑えられる

中古住宅を購入してリフォームする場合、一般的には住宅ローンとリフォームローンを別々に組むこととなります。

リフォームローンは金利が高く、返済期間も短いため、月々の返済負担がネックとなるケースは少なくありません。

しかし、ワンストップリノベーションであれば、物件購入費用とリフォーム費用を一本化してローンを組める場合があります。

別々にローンを組むパターンと一本化するパターンの違いは次の通りです。

項目	別々のローン	一本化したローン
金利	住宅ローン：0.5%〜 リフォームローン：2〜5%	住宅ローン：0.5%〜
返済期間	住宅：最長35年 リフォーム：最長15年	最長35年
手続き	2回必要	1回で完結
月々の返済額	高い	低い

 

ローンを一本化できれば、低金利かつ最長35年での返済が可能となるので、毎月の負担を抑えられるのが大きなメリットです。

築30年の中古住宅選びで失敗しないために確認したいポイント

築30年の中古住宅を購入する際には、以下の3つのポイントを必ず確認しましょう。

インスペクション済みか／実施可能か

インスペクションでは、住宅の専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を確認します。

築30年の住宅では、目に見えない部分で劣化が進んでいる可能性が高いため、インスペクションの実施は欠かせません。

すでにインスペクションが実施されている物件であれば、調査報告書で建物の状態を確認でき、修繕リスクも事前に把握できます。

まだ実施されていない場合は、売主の同意を得た上で、購入前にインスペクションを実施しておきましょう。

インスペクション費用として5〜10万円ほどかかるものの、購入するかどうかを判断する際に役立つだけでなく、価格交渉にも効果的です。

耐震補強工事は必要か

築30年の中古住宅は新耐震基準である可能性が高い一方で、現行の耐震基準を満たしていない恐れも少なくありません。

劣化によって耐震性が落ちている場合もあるため、購入を決める前に耐震診断で現状を把握しておきましょう。

これにより、補強工事や追加費用について見通しが立ち、予算計画も立てやすくなります。

修繕履歴が残っているか

これまでの修繕履歴が残っているかどうかは、適切にメンテナンスされてきたかを表す重要なポイントです。

防水工事や防蟻処理、各種設備交換や外壁塗装などの修繕が適切に行われている場合、購入後しばらくは大きな修繕がいらないと予想されます。

購入前には修繕履歴の有無を確認し、履歴がある場合はその内容を詳しく教えてもらいましょう。

ライズクリエーションでは、リノベーションの物件探しから設計、施工、資金計画までまとめてサポートしています。

詳しくはこちらからごらんください。

〈関連ページ〉ライズクリエーションの3つの強み

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まとめ

築30年の中古住宅をリフォームする場合、断熱性能の低さや予算オーバー、耐震性の問題などが影響し、後悔するケースもゼロではありません。

また、間取り変更の制約や住宅ローン審査の厳しさにも注意が必要です。

こうした後悔を防ぐためには、購入前に建物の状態を詳しく調査し、リフォーム計画と資金計画を綿密に立てることが重要なため、ワンストップリノベーションが可能な会社に依頼しましょう。

中古住宅からリフォームまでまとめて相談できる会社であれば、隠れたリスクを事前に発見でき、ローンを一本化して返済負担を軽減できます。

ライズクリエーションでは、物件購入からリフォームまで一気通貫で対応可能なので、お気軽にご相談ください。

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