茨城で失敗しない中古住宅リノベーション｜予算オーバーを防ぐリノベ費用総額予算の決め方

中古住宅をリノベーションする際に大切なのが、自分に合った予算を把握して資金計画を立てることです。

資金計画を立てないまま中古住宅の購入やリノベーション工事の契約をしてしまうと、後で予想外の費用や工事が発生して予算オーバーしてしまうことにもなりかねません。

今回は、中古住宅をリノベーションする際の予算の決め方と、予算オーバーしないためのポイントを解説します。安定して返済できる住宅ローンの借入額のシミュレーション方法や、リノベーション工事+物件購入にかかる総額費用から予算を決める方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

---

コラムのポイント
・中古住宅のリノベーションの総額予算の決め方が分かります。
・中古住宅の購入+リノベーションにかかる費用の内訳や諸費用の目安が分かります。
・中古住宅のリノベーションで予算オーバーしないためのポイントが分かります。

---

 

中古住宅リノベーション費用の総額予算の決め方

ステップ①：借りられるローンの金額を知る

中古住宅を購入してリノベーションする場合、ローンを利用するという方がほとんどだと思います。そこで、自分や世帯の年収から、「いくらまで借りられるか」よりも「いくらまでなら安定して返済できるか」を考えて借入額を決めるのがおすすめです。

例えば、住宅ローンのフラット35では、
返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）の基準を、次のように定めています。

• 年収400万円未満…30%以下
• 年収400万円以上…35％以下

この基準を使って、年収600万円で返済負担率35％とすると、借入可能額は5,440万円とシミュレーション※できます。

※元利均等方式、返済期間30年、金利1％でシミュレーション
参考：住宅保証機構株式会社「借入可能額の試算（年収より算出）」

ステップ②：安定して返済できる借入額を知る

しかし、実際にローンを利用している人すべてが、返済負担率35％で借入しているわけではありません。

現在、賃貸にお住まいの方なら、「今の家賃と同じくらいまでなら借りても良い？」と思うかもしれません。

しかし、中古住宅に賃貸ではなく購入して住むとなると、

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険料
• 管理費・修繕積立金（マンションの場合）

など、賃貸では必要なかった諸費用の支払いも頭に入れてローンの借入額を考える必要があります。

実際に、フラット35利用者調査（2021年）では、

総返済負担率の平均は22.7％となっており、35％よりも低い負担率でローンを借りている人が多いことが分かります。

この結果を元に、世帯年収600万円で、総返済負担率を23％としてシミュレーションすると、ローンの借入可能金額額は3,575万円になります※。

参考：住宅保証機構株式会社「借入可能額の試算（年収より算出）」
※元利均等方式、返済期間30年、金利1％でシミュレーション

こちらのサイトでは、借入希望金額と年収などから、返済負担率をシミュレーションできますので、事前にチェックしておくのがおすすめです。

参考：一般財団法人住宅金融普及協会「返済負担率の計算」

 

 

中古住宅リノベーションの予算オーバーを防ぐポイント

ポイント①：リノベーション以外にかかる諸費用を含めて予算を立てる

ここまで、中古住宅リノベーションの総額予算の決め方について解説しました。総額予算が決まったら、リノベーション工事費用の他にどんな費用がかかるかをリストアップすると、工事費用にかけられるおおよその費用を把握できます。

・リノベーション工事費用の目安

マンションをフルリノベーションする場合の工事費用の目安は、マンションの専有面積を60㎡（18.15坪）～80㎡（24.2坪）とすると29〜55万円／坪前後が目安となります。

例えば、70㎡のマンションを坪単価40万円でフルリノベーションするなら、およそ850万円が工事費の目安になります。

今回ご紹介したフルリノベーション費用と坪単価は、弊社のリノベーション工事実績に基づいて算出したデータになります。費用はリノベ会社や工事に含まれる内容、物件の状態などによっても変わってきますので、あくまで目安として参考にしていただければと思います。

 

・中古住宅購入費用

中古住宅を購入してからリノベーションする場合は、物件の購入費用がかかります。

国土交通省が公開している、2021年第一四半期～2022年第一四半期の不動産価格取引情報によると、つくば市の中古マンション取引価格の平均は3,111万円でした（小数点以下切捨て）。

また、専有面積別のつくば市の中古マンションの平均取引価格は次のようになっています。

• 60～69㎡…860万円
• 70～79㎡…3,469万円
• 80～89㎡…2,983万円
• 90～100㎡…3,547万円
• 100㎡以上…3,093万円

※2021年第一四半期～2022年第一四半期、小数点以下切捨て
（出典）国土交通省「土地総合情報システム（不動産取引価格情報検索）」より抜粋して弊社で作成

中古マンションは、築年数や立地、リノベーションやリフォーム済みかどうかなどで価格が変わってきます。購入してからリノベーションしたい場合は、リノベーション済みでない物件を選べば費用が抑えられる可能性が高まります。今回ご紹介した価格相場を目安に、自分の条件に合う中古住宅を探してみましょう。

 

・諸費用

リノベーション工事と、中古住宅の購入時には、それぞれ手数料や税金などの諸費用もかかってきます。諸費用を念頭に入れずに工事内容や物件を決めてしまうと、予算オーバーしてしまう可能性があるので、どんな費用がどれくらいかかるのかを事前にチェックしておきましょう。

＜リノベーション工事の主な諸費用の例＞

• 設計料（工事費の10～20％が相場。別途計上しない会社もある）
• 建築確認手数料（戸建ての場合。5,000～50,000円程度）
• 印紙税（数百円～数千円程度）
• 仮住まい費用
• 引っ越し費用
• その他（工事にあたっての交通費や駐車場台、近隣への挨拶時の手土産、費用品処分費用など）

 

＜中古住宅購入時の主な諸費用の例＞

• 仲介手数料（物件価格 × 3％ ＋ 6万円 + 消費税）
• 印紙税（金額が1000万円超5000万円以下の場合：1万円）
• 所有権移転登記の費用
  所有権移転登記における登録免許税は、
  土地：不動産の固定資産税評価額 × 1.5％
  建物：不動産の固定資産税評価額 × 0.3％
  でそれぞれ計算できます。
  また、司法書士へ依頼する場合は報酬（5～10万円程度）が必要です。
• 火災・地震保険料：7万円前後
• 固定資産税・都市計画税清算金
  中古住宅の売買では、年の途中で売買契約をした場合、固定資産税と都市計画税は売主と買主がその年に住宅を所有していた日数に応じて負担する慣習になっています。
• 不動産取得税（土地・建物の固定資産税評価額 × 軽減措置の税率3％）

 

＜住宅ローンの主な諸費用の例＞

• 印紙税（金銭消費貸借契約書：2万円程度）
• 融資手数料（定額型で3～6万円、定率型で借入金額の2.2％程度が相場）
• ローン保証料
  内枠方式は金利に0.2％～0.5％程度上乗せ、外枠方式は借入金額の2％の支払いが相場です。フラット35の場合はローン保証料がかかりません。
• 抵当権設定の登記費用
  抵当権も登記の一種のため、抵当権設定には登録免許税がかかります。登録免許税は住宅ローンの借入金額×0.1％（軽減措置の適用）で計算できます。中古住宅購入時の所有権移転登記と同様、司法書士へ依頼する場合は報酬（5～10万円程度）も必要です。

 

ポイント②：物件購入費用とリノベーション費用のバランスを考える

物件購入からの中古住宅のリノベーションで予算オーバーしないために大切なのは、物件購入費用とリノベーション工事費用のバランスを考えながら物件選びをすることです。

中古住宅を探す際は、築年数や価格帯で探す方も多いと思います。しかし、同じ築年数でも物件の状態は1件1件異なり、しっかりと大規模修繕やリフォームを定期的に行っている物件もあれば、管理が行き届かず、状態の良くない物件も存在します。

また、物件が安いからといって安易に決めてしまうと、構造や配管の劣化や過去のリフォーム履歴を見落として、予想外にリノベーション費用が高くなってしまうこともあります。

予想外の工事費用の発生をできるだけ防ぐには、リノベーション工事を担当する会社と相談しながら物件を探すのがおすすめです。リノベーションのプロの目で物件を調査してもらえば、物件の状態から予想される工事をある程度把握でき、配管の交換など規模の大きい工事が必要なリスクも予想できます。その上で、物件費用+工事費用が予算内に収まる物件を選ぶことが成功のポイントです。

 

ポイント③：リノベーション一体型ローンを利用する

リノベーション（リフォーム）一体型ローンとは、リノベーション（リフォーム）費用と住宅購入費用をセットで借り入れできるローンのことです。

リノベーション一体型の住宅ローンは、一般的な住宅ローンと同程度の金利で、物件購入費用とリノベーション費用の両方に使える資金を借り入れできます。
リノベーション・リフォーム工事専用の「リフォームローン」は住宅ローンよりも金利が高く設定されていることが多いため、一体型ローンを利用したほうがより少ない金利負担で融資が受けられます。

中古住宅の購入とリノベーションを同時に行う場合は、一体型ローンを取り扱っている金融機関を検討してみましょう。

 

ポイント④：補助金や助成金を活用する

中古住宅のリノベーションでは、工事の内容次第で補助金を利用できる場合があります。

例えば、「こどもみらい住宅支援事業」では、こどもみらい住宅事業者と工事請負契約等を締結し、断熱性を向上するリフォームやエコ住宅設備を設置する場合などに1戸あたり30万円を上限に補助金が受けられます。
子育て世帯または若者夫婦世帯に該当する場合など、条件を満たせば上限額が引き上げられます。

参考：こどもみらい住宅支援事業「リフォーム」

この他にも、「介護保険制度」や、要件を満たす住宅リフォームを行った場合の「リフォーム減税制度」などがあります。補助金や減税制度を上手に活用することで、希望のリノベーション工事を予算内で実現しやすくなります。

 

 

まとめ

今回は、中古住宅のリノベーションを成功させるために必要不可欠な、総額予算の決め方について解説しました。中古住宅をリノベーションする際には、工事費用以外にも物件購入費用や工事請負契約、不動産売買契約、ローン契約それぞれで諸費用がかかることも頭に入れた上で、総額予算を決めることが大切です。

また、予算内で希望の住まいを手に入れるために、物件費用とリノベーション費用のバランスが取れるように施工会社と相談しながら物件を選ぶこともポイントになります。

今回紹介したリフォームで使える補助金や減税制度も上手く活用しながら、理想の住まいを実現してくださいね。

 

茨城県で中古住宅のリノベーションはライズクリエーションにお任せください

ライズクリエーションは、リノベーションするための中古戸建てや中古マンション探しからサポートが可能です。

希望のリノベーション・リフォームに適した中古住宅探しのアドバイスから、リノベーションの設計施工・アフターサービスまでトータルでサポートいたします。

つくば市・土浦市・牛久市などの茨城県内で

『今住んでいるマンションや戸建てを暮らしやすくリノベーションしたい』

『新しく中古住宅を購入、リノベーションして住みたい』

このような場合はぜひライズクリエーションにぜひご相談ください。希望の暮らしを手に入れられるよう、しっかりとサポートさせていただきます。

 

WEBからも物件探しからのリノベーション、現在お住いの物件のリノベーション、資金・ローン、不動産売却など各種ご相談を受け付けております。下記のバナーからお申し込みください。